房地产业体量庞大 稳定住房需求可从减税突围

　近日召开的国务院常务会议提出“稳定住房消费”，在供需关系发生逆转、投机投资需求淡出的背景下，这一提法无疑有其现实意义。真正“稳定”住房需求，应是一个有步骤、分阶段的系统工程。现阶段，从调整部分税种入手实施税收调控，应是较好的突破口，房地产相关的营业税和个人所得税均有调整空间。

　　近期，房地产政策层面利好消息不断。9月30日三部委联合出台房贷新政，提出首套房“认房不认贷”的新标准，并重申购买首套房的最低利率优惠额度。该项政策一定程度上改变了市场预期，并对10月楼市升温起到了重要作用。

　　不过，信贷杠杆虽能撬动需求，但利率的设定毕竟是市场行为。在资金成本普遍高企、银行吸储相对困难的背景下，期待金融机构给予购房者实质性的利率优惠恐是奢望。因此，若想真正维持市场热度，稳定消费行为，还需财税政策发力。

　　在房地产交易环节的各项税收中，以契税、营业税、个人所得税最为重要。其中，契税的税率相对固定，其成本主要视普通住房标准而定。真正的变量，在于后两个税种。

　　2011年，我国曾将二手房交易营业税的免征年限由2年改为5年。2013年，监管层又出台政策，对于不满五年、或非唯一的二手房交易，征收20%的个人所得税。这两个调整的时间点虽有差别，但共同之处颇多。其一，出台背景均为市场供不应求，房价上涨动力充足；其二，目的均在于遏制投机投资需求，稳定市场交易；其三，均为短期政策。

　　从市场表现看，这两个调整的确起到明显效果。但如今市场环境已发生变化。一方面，除个别城市外，多数城市出现“供大于求”，投机投资需求逐渐淡出；另一方面，房地产市场已经历大半年的低迷期，尽管近期有所回暖，但显然难以恢复到以往水平。

　　在这种情况下，营业税和个人所得税的高门槛，已成为稳定市场需求与交易的障碍，甚至在一定程度上影响了刚性需求的正常释放。因此，从“稳定住房消费”的出发点来看，通过对年限、税率等的调整来降低交易成本，无疑是较合时宜的办法。

　　具体而言，二手房营业税的免征年限可从5年调整至2年，税率仍按照具体情况，维持目前水平。在个人所得税方面，免征年限和税率均可下调，从而降低交易成本。若站在激活存量房市场的角度，顺应市场呼声，暂免征收，亦未尝不可。

　　当然，房地产业体量庞大，涉及领域众多，单一的政策调整并不能一劳永逸地解决问题。在信贷、税费等政策的调整之外，运用土地、保障房等多重手段进行综合调整，同样十分必要。同时，房地产调控长效机制也需尽快出台，从而在楼市的转折期真正实现平稳过渡。

　　另外，在经济换挡期，地方政府对房地产业的依赖仍然较大，在“稳定住房消费”的过程中，需把握好“促刚需、抑投机”的政策原则，谨防地方政府借机“救市”，从而导致过剩风险。