商住项目月均涨价千元
近几个月来，北京商住项目迎来前所未有的“黄金期”。从亚豪机构提供的数据显示，8月份以来，北京商住项目成交价格已连续4个月上涨，成交均价由8月份的2.4万元/平方米涨到12月中旬的2.8万元/平方米。
搜房网的独家数据显示，在11月份的二手房成交数据中，成交排名前两位的项目均是商住项目。其中，常营商圈的中弘北京像素成交87套，位列第一;广安门商圈的荣丰2008成交81套，位列第二。
从单盘来看，位于通州的新北京中心8月开盘时均价3.5万元/平方米左右，目前的均价涨到3.7万元/平方米。世界侨商中心此前起价3万元/平方米，12月5日最新开盘一期价格涨至3.5万元/平方米。
成交方面，商住项目自11月份以来成交出现暴涨，北京市住房和城乡建设委员会的官网数据显示，2015年11月，北京商住楼盘成交3258套，面积20.09万平方米，同比分别上涨194%、193%，成交均价也达到27296元/平方米，这一表现与普通住宅市场3694套、32053元/平方米的均价相比，相差无几。11月14日，通州富力中心二期A02号楼项目开盘，百余套房源几近“秒杀”。
对于今年商住市场的火爆原因，亚豪机构市场总监郭毅分析，一方面是整体市场的大背景，楼市今年整体上升。另一方面是信贷政策的原因，信贷放松，购房者的融资成本下降，包括几次降息降准，市场流动性相对充沛造成整体楼市成交量的拉升。“特别是现在一些商住项目比住宅产品价格要低，性价比优势就凸显出来。”
琨御府营销总监王楷文对此表示，商住产品除“不限购”这一优势外，普通住宅市场价格高企、整体商住市场的洼地效应凸显等，都是助推今年商住市场走热的重要原因。北京五环内住宅成交均价在今年10月已破5万元/平方米，这就凸显了商住市场处于低总价的优势，且商住项目的主力户型均以中小户型为主，目前在售的50%商住项目面积在40至60平方米，总价多在500万元以下，可以承接相当一部分刚需、改需购房者需求。
此外，北京住宅供地缩水导致土地价格大增，以及地价高成本导致的挤出效应，使得部分房企不得不转投商住项目，寻求快速周转。
在王楷文看来，投资性需求抬头亦是商住市场走热的另一诱因。“很多商住楼盘的成交客户中投资性客户占比甚至超过一半。”11月23日，石景山苹果园商业地块最终楼面价接近3万元/平方米，项目预期入市价将在6万元/平方米左右，这坐实了在售商住项目未来较好的增值空间。
商住项目高端化将成主流
值得关注的是，商住项目的供应结构也发生了一些变化，原本这类商住项目价格方面是最大的卖点，但在2015年，商住项目趋于高端化。均价“3万+”的项目已经成为新兴商住项目的主流。从今年8月到目前，商住项目成交排名前10的项目中，“3万+”项目占了整整一半。
北京市南五环到南六环一带，近期有多个新的商住项目入市，多以高端项目为住，均价几乎都在3万元/平方米左右。这些新入市的商住产品在拿地之初，就因为地价高企而不得不打造成高端项目。
据了解，华远西红世在12月20日开盘，预计售价在3万元/平方米左右。丰台的新项目鲁能·钓鱼台美高梅公馆更是达到了均价7.5万元/平方米，包括此前已开盘的泰禾中央广场、恒大未来城、旭辉6号院等都是刚推出不久的商住项目，定价也都在3万元/平方米左右。
在目前住宅限购的市场背景下，将可售商业公建开发成为可商亦可住的商住项目产品是最符合政策环境和需求导向的，未来商住项目的市场供应规模将会大幅增加。
王楷文分析认为，在大户型、豪宅化越来越成为住宅市场主流的趋势下，主打小户型的商住楼盘将补位刚需和相当一部分改善型客户需求。
不过，北京市商住项目的库存额一直不低，截至2015年10月底，北京商住项目库存为27470套，相当于北京市场总库存的30%以上，也意味着这一市场的未来竞争将非常激烈。
