■本报记者刘艳涛北京报道

　　7月份，虽然宏观经济表现仍算平稳，但是全国房地产市场进入传统淡季，各大房企引领的年中冲量潮逐渐消退，成交量开始下降。

　　政策层面，各地限购松绑的声音频出，中央也默许了各地根据自身特点采取刺激需求的分化调控。此外，户籍制度改革、不动产统一登记、房地产税制立法等长效机制也在逐渐完善中。其中，7月30日上午，国务院发布《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，意见指出在改革后的户籍制度保障下，特大城市将建立居住证、积分落户制度，外来就业人口社会保障体系将逐步完善，或会增加房地产市场需求。

　　据凤凰网房产和中国房地产报联手编撰的《一线城市高端物业投资指数报告》显示，7月份房地产开发景气指数为94.8，比上月回落0.02点。一线城市高端住宅市场也未延续6月份好转势头，成交套数环比小幅下降5.5%，成交面积也有12.8%的降幅。

　　全国商品房： 

　　待售增速减缓 

　　《一线城市高端物业投资指数报告》显示，7月份，全国商品房市场成交面积同环比双双下挫，成交均价连续下挫两月后开始小幅回涨。

　　商品房成交面积8115万平方米，同比下降16.3%，环比下降34%。其中，住宅成交7105万平方米，同比下降17.9%，环比下降32.6%；商业办公成交788万平方米，同比微幅下挫0.1%，环比大降40.6%。

　　在成交价格方面，连续下挫两月后开始小幅回涨。商品房成交均价6386元/平方米，同比微幅上涨0.3%，环比上涨5.3%；其中住宅成交均价5970元/平方米，同比微幅上涨0.1%，环比上涨6.5%；商业办公成交均价10393元/平方米，同比下挫6.4%，环比小幅上涨2.2%。

　　在待售面积方面，增速减缓。7月份全国商品房新增待售面积802万平方米，同比大幅增长47.7%，环比下降21.8%；其中，住宅新增待售514万平方米，环比下降14.7%；办公及营业用房新增209万平方米，环比下降23.2%。

　　高端物业： 

　　四城分化明显 

　　聚焦到一线城市高端物业层面。《一线城市高端物业投资指数报告》显示，一线城市目前还没有松绑限购。7月份，一线城市高端住宅市场未延续6月份好转势头，成交套数环比下降5.5%，成交面积也有12.8%的降幅。

　　北上广深四个城市，表现不尽相同，北京、上海由于部分开发商在高端住宅销售中采取“以价换量”的方式加速去化，高端住宅价格显现松动，但成交量稳步上涨。广州、深圳高端住宅市场与6月份量价齐涨的局面截然相反。其中广州表现最为明显，7月份广州别墅成交套数环比下跌三成，成交均价也有一成的下挫，高端公寓成交环比量价齐跌。

　　7月份，北京高端住宅市场成交量虽与去年同期相比仍有三成的下挫，但环比已显现回升25.9%，好于今年二季度月均成交水平，连续几个月较为稳定的供应也体现在7月份的成交数据中。其中，别墅成交套数环比增长32.8%，价格松动回落14.7%；高端公寓市场成交量也有14.8%的增长。

　　上海高端住宅市场需求依旧旺盛，成交继续维持上月水平，其中，别墅成交套数环比小幅增长3%左右，均价回归到3万元/平方米上下；高端公寓成交套数环比小幅下挫一成，闸北区高性价比楼盘异军突起，表现突出。

　　广州高端住宅市场整体呈现量价齐跌的态势。其中，别墅成交量环比下跌三成，成交均价也有一成的下挫；高端公寓成交环比量价齐降，成交价回落至月平均线。

　　深圳的高端住宅市场中别墅、高端公寓成交现象继续显现分化。其中，别墅市场大幅下挫近六成；而高端公寓市场有破冰而出的态势，成交量价均大步上扬，成交价更是再攀历史新高峰。

　　北京 

　　别墅：

　　成交174套，成交均价34165元/平方米，成交金额21.5亿元。从成交区域看，顺义的中央别墅区回归主要成交区域，成交50套，其次为朝阳区，成交32套。从成交面积看，300平方米~500平方米为主要的成交区间，成交88套，其次为200平方米~300平方米，成交45套。别墅新增预售项目共有3个，供应562套，预售面积11.1万平方米。三个新增供应的项目总价都在1000万元/套以下。

　　高端公寓：

　　高端公寓成交量环比增长，同比继续减少。除别墅以外市场报价5万元/平方米以上的高端住宅共成交93套，成交面积1.5万平方米。成交特征方面，朝阳区成交60套，海淀区占比近20%。从成交面积特征看，100平方米~200平方米的户型成交62套，200平方米以上的较大户型产品占比明显缩小。新增预售供应489套，供应面积9.7万平方米。

　　商用物业：

　　写字楼市场与上月截然相反，呈现量跌价涨的态势。成交面积5.4万平方米，成交均价16235元/平方米。商铺成交未延续上月转好势头，量跌价涨。成交面积8.5万平方米，成交均价23350元/平方米。

　　上海 

　　别墅：

　　成交427套，成交均价30562元/平方米，成交金额29.2亿元。成交特征方面，宝山区、松江区、闵行区为成交大区。其中宝山成交102套，松江成交87套。成交面积方面，150平方米~250平方米为成交主力，占比达3成。新增供应894套，供应面积15.8万平方米。

　　高端公寓：

　　成交233套，成交特征方面，浦东区依然为成交之首，在面积偏好方面，150平方米以下的小户型为成交主力，占比达38%，其次为150平方米~200平方米，占市场份额三成。新增供应95套，供应面积2.65万平方米。

　　商用物业：

　　受到近期市场形势和楼市淡季影响，写字楼环比现量价齐跌。成交面积11.7万平方米，成交均价21835元/平方米，成交总额不足25.7亿元。从成交特征来看，成交均价在2.5万元/平方米以上的项目占据了6成，新增供应量约22万平方米。商铺成交7.9万平方米，新增供应量约17万平方米。

　　广州 

　　别墅：

　　成交再次转落，量价环比齐跌。成交156套，同比上升31.1%，环比下跌31.3%；成交均价16407元/平方米，同比下跌7.2%，环比也有9.9%的下跌。

　　高端公寓：

　　成交环比量价齐降，成交价回落至月平均线。成交套数306套，同比上涨35.4%，环比则下跌26.8%，成交均价40190元/平方米。

　　商用物业：

　　商用物业市场表现较为平稳，成交量环比上涨一成，均价环比下降14.9%。写字楼继续低位徘徊，成交量升价挫。成交面积11.7万平方米，成交均价17529元/平方米。商铺成交量价环比均小幅下挫，整体表现平稳。成交面积6.9万平方米，成交均价23242元/平方米。

　　深圳 

　　别墅：

　　成交量再次跌入低谷，成交均价则环比上扬一成。成交32套，同比涨幅缩小为18.5%，环比则大幅下挫58.4%；成交均价54011元/平方米，同比上涨39.3%，环比上涨10.8%。

　　高端公寓：

　　成交量价齐涨，均价再攀高峰达历史峰值。成交174套,成交均价66087元/平方米。

　　商用物业：

　　写字楼成交量达历史最高峰，均价基本平稳前行。成交3.4万平方米，成交均价33958元/平方米，同比小幅下跌4.7%，环比则小幅上涨6.9%。商铺整体市场成交保持稳定，量价环比微幅波动。福田、南山等区域均现性价比较高产品的大量成交。成交7.6万平方米，成交均价为35596元/平方米。