《中国房地产报》年终特刊：市场走势研判
----“供给侧改革”重塑房地产市场 “去库存”歼灭战徐徐展开
中房报研究员 鞠晓波
“去库存”与“供给侧改革”在中央层面被提及频率不断加快。自11月以来，中央高层分别在不同场合就去库存问题发声。在此轮密集发声中，一些可能的执行措施也在逐步确定中。
去库存：
加强配套建设是抓手
一组库存数据，直观反映了中国房地产市场去库存的紧迫。12月12日，国家统计局公布的数据显示，截至今年11月底，全国商品房待售面积已经达到6.96亿平方米，比10月末增加1004万平方米，再次创下纪录。而这个数字在业内人士看来还相对保守，目前包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全国商品房库存量可能是个天量数字。
而这个数据显然与当前经济形势有着密切的联系。据媒体报道，国务院总理李克强此前表示，CPI(居民消费价格指数)连续48个月下降，企业投资意愿不强。前三季度企业投资增长率为10.3%，与以往比连续14个月在往下走;企业新开工项目仅增2.9%;以往长期依赖的房地产的去库存问题也没有解决。
国务院发展研究中心发展战略和区域经济研究部研究室主任刘勇对中国房地报记者表示，中国经济目前要靠房地产或者说要靠新型城镇化来推动，目前来看，运用了很多的政策，比如大众创业、万众创新。减税、补贴，最后就是城镇化，经济需要循环起来。
“库存危机有很多深层次的原因，有体制机制的原因，有市场的原因。从体制来说房地产税制度没有建立起来，但征收房地产税前提是向房子的所有权者征收，产权需要永久化，而不是针对70年的产权的使用者征收。特别是对于存量房目前没有调节手段。”在刘勇看来，目前很多国家，房产税都是调节经济的重要手段之一，而地方政府只靠土地财政，这是一种畸形的发展。
实际上，去库存是部分二线城市与三四线城市的主流。一线城市去库存并不紧迫。中国指数研究院对几十个三四线城市的实地调研与分析结果显示，约八成的三四线城市存在库存压力，并且三四线城市之间库存压力差别较大。其中镇江、锦州、余姚等城市土地供应过剩，需求基本饱和，人口增长乏力，库存压力突出;常州、台州、涪陵等城市库存水平较高。
在刘勇看来，去库存有两方面很重要，一方面是解决配套问题。二三线城市有些房子没人买，一个很重要的原因就是没有配套设施，很多人归咎于没有产城融合，但首先要解决的还不是产城融合，第一要关心的是配套。很多住宅的建设都没有考虑社区的概念，一个社区就是一个小社会。一些空城和鬼城，首先还不是缺乏产业，而是配套、商业网点。这个就需要政府来做一些支持。政府应主导将商业房地产先建立起来，学校、医院、绿地公园、文化设施。另一方面，就是降房价。
近期中央将化解房地产库存位列“四个歼灭战”之一，明年出现政策继续宽松将是大概率事件。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，从2016年楼市的政策导向可以看出，无论是中心城区控制、户籍制度改革以及货币政策宽松等途径，其目的都是紧扣中央要求，加快楼市库存去化，力求房地产市场向着健康、稳定的方向发展。由此可以判断，2016年北京楼市将呈现供需两旺的趋势。
住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，市场从去年年底开始回暖，现在还在回暖，到2016年上半年预计仍然是在回暖当中，但到下半年9月到10月一些城市会出现分化，可能一线城市出现走低，增长速度放慢。但是大周期已进入白银时代，就不会再以快速增长，而是平稳增长。
供给侧改革：
提高产品质量与房企效益
12月18日至21日中央经济工作会议再次将“去库存”与“供给侧改革”并列重提。提出努力化解过剩产能和房地产库存。并在适度扩大总需求的同时，推进供给侧结构改革，并减税以降低企业负担。
这在业内人士看来，“供给侧改革”即是去库存的重要举措，同时也将深度影响房地产市场的供需。催生高质量的房地产与品质生活，同时提高房企的收益。
顾云昌对中国房地产报记者表示，供给侧改革对于政府而言，包括两方面，一方面是放松管制，让市场更加活跃;一方面是降低税收，让企业更有活力，目的是调动企业积极性，进行供给创新。对于行业和企业来说，如果在供给上做文章，做好产品、做创新产品，从质量和效率上作文章。
从供应角度讲，刘勇认为，所谓供给侧改革，此前的三四线城市楼市供给提供的产品很多是低档的，落后的，没人要的，所以下一步供应一定要找准市场需求，研究市场，产品质量要提高、成本降下来，能让老百姓买得起。
从企业角度来看，需要掌握市场周期的变化。“好的企业把供给节奏控制得非常好，市场热的时候有货供应，市场冷的时候有钱拿地，能踩准周期。比如说去年下半年和今年上半年拿地的企业，当时地价相对较低，拿地后到明年上半年销售好的时候有大量的供给。相反，去年没有拿地，今年下半年拿地的开发商地价很高，等到明年下半年入市时，可能低潮又来了。”顾云昌如是说。
事实上，尽管整体市场销售不乐观，但仍然有一些企业实现很高的增长率。全国销售面积下降，但个别房企销售增长。个别企业实现了连续三四年销售增长超40%。
顾云昌表示，有数据显示，2013年的中小房企销售额5000亿元，今年销售额只有1000多亿元。今年的全国销售额比去年高，但中小企业销售额大幅下降，大型房企业绩上升了。之所以出现大企业增长，小企业下降，主要是大企业产品做得好。一些品牌房企的产品性价比合理，受市场欢迎。因此，供给侧的改革创新，关键要把产品的品质提升，把差异化做好，即品质的精细化与产品的差异化。包括绿色化、智能化、服务化，这些都应该是企业和行业改革的方向。实际上，供给侧的改革会提高产品质量和企业的效益。
