大中华购物中心联盟主席助理 柏文喜
在资产证券化领域，不动产资产证券化从来都是其中最重要的领域之一，因为不动产从一般意义上来说其资产稳定性较好，具有较强的抗通胀能力，租金收入具有较强的抗周期能力，是资产配置和资产证券化最为理想的目标之一。现阶段不动产资产证券化的困境主要在于相对无风险利率其投资收益率过低，没有税收优惠，以及国内相关的金融工具和金融产品不够丰富等。
展望未来五年，不动产资产证券化的业务边界获得较大的拓展，业务创新和政策创新也将获得关键性的推进与突破，境内外市场将获得平衡发展。
第一，随着市场利率下降和无风险收益率呈下降趋势，不动产资产证券化业务市场环境将越来越好。未来几年，我国市场利率将呈逐步下降趋势，由此带来无风险利率的同步下降，相对而言不动产投资收益的市场竞争能力将逐步提高，不动产资产证券化的市场环境将逐步得以改善，越来越多不动产项目将能具备资产证券化的“入门”条件，不动产资产证券化将获得较大发展。
第二，不动产资产证券化业务边界将获得较大的拓展。除了商用不动产的资产证券化业务以外，由于去库存和住房保障的双重需要，为扩大住房保障资金来源，解决住房保障可持续发展的问题，为解决去库存和住房保障之间的“资金鸿沟”问题，保障房资产证券化以及公积金贷款业务资产证券化将获得规模化的推进与发展。至于保障房与公积金贷款资产证券化产品收益率过低而影响市场发行的问题，将依托结构化安排、财政补贴、税收减免以及其他措施等得以改善和提高。
第三，不动产资产证券化的业务创新与市场创新将获得关键性推进与突破，公募市场对不动产资产证券化业务的开闸将是大概率事件。以不动产信托为代表的资产证券化工具在我国目前的资本市场还面临着较大的发展困境，公募信托还尚未开闸，导致不动产的资产证券化只能在私募市场和半公募市场推进，产品创新和市场发育都受到较大限制。未来五年，由于不动产属于投资配置的重要领域，随着不动产资产池规模迅速扩大带来的流动性压力需求的不断增大，公募市场对不动产资产证券化业务的开闸将是可以预期的大概率事件。
第四，不动产资产证券化投资来源和领域将得到较大拓展。未来五年，随着社会财富总量增长带来的资产配置需求不断上升，不动产资产证券化投资来源将从私募市场和外资为主转向对全社会开放，保险资金、养老金以及一些公益基金将成为不动产资产证券化投资的主力，不动产资产证券化业务标的范围也将从以商用不动产为主拓展至各种可以产生稳定现金流的不动产领域。
第五，不动产资产证券化的政策创新将成为不动产资产证券化业务发展的重要推动。资产配置及其流动性需求的压力、新型城镇化对不动产资产证券化业务需求的压力、房地产去库存以及对于住房保障更为重视带来的对不动产资产证券化的需求在供给侧改革的大背景下，将会推动不动产资产证券化的政策持续创新，无论是从税收政策还是从不动产资产证券化的业务创新支持方面都将会不断出现政策突破，成为不动产资产证券化业务发展的重要推动力。
第六，不动产资产证券化业务将逐步实现境内外市场的平衡发展。目前由于境内外市场的利差以及国内市场不动产资产证券化金融工具和金融产品的不够丰富，加之国内缺乏税收支持政策，导致大量的不动产资产证券化业务被迫走向海外资本市场。随着国内利率的下降和国内资本市场金融创新、政策创新的推进，境内外市场的差异将逐步缩小，不动产资产证券化业务将逐步实现境内外市场的平衡发展，境外市场将以外资机构为主，内资机构的不动产资产证券化业务将主要依托国内资本市场解决。
