土地市场探究：旧城改造是未来土地交易重点

　　《中国房地产报》年终特刊：土地市场探究 

　　----旧城改造是未来土地交易重点  

　　中房报研究员　许倩

　　经济高速发展带来大量存量资产，且多位于核心地区。目前政府有意控制土地市场，地价攀升。一些地产开发商将目光转向存量市场，开始挖掘城市更新即旧城改造中的商机。

　　其中最突出的是深圳。2011年，深圳土地供应出现拐点：存量土地供应首超新增供应。4年来，深圳本地开发商通过城市更新项目拿地已经成为主流。

　　华高莱斯董事总经理李忠经过研究得出的结论是，2015年后所有一二线城市都将进入“内向增长”阶段。旧城更新，必然成为城市发展的新增长点。

　　未来五年住房拆迁改造需求占总体住房需求超三成 

　　根据国家统计局和人口普查数据，2010年末我国城镇人口约为6.7亿人，城镇人均住房建筑面积31.6平方米。按此推算，2010年末城镇居民住房总存量约为212亿平方米。随着城镇化水平不断提高、城镇人均住房建筑面积增加，住房存量还将持续增长。预计2015年城镇人口为7.7亿人，人均住房建筑面积35.46平方米，城镇住房存量达到272亿平方米;2020年城镇人口为8.5亿人，人均住房建筑面积38.39平方米，城镇住房存量达到328亿平方米。

　　中国指数研究院报告指出，中国普通住宅用地使用权年限为70年，按土地使用权价值折旧计算，年折旧率为1.43%。实际上目前我国城镇住宅中，四成左右住宅为2000年以前所建，其住宅设计的宜居性、舒适性将逐渐不能满足人们的居住需求。同时，在我国城镇中，仍存在大量的平房，且部分住宅尚不同时拥有厨房与厕所，居住质量较差，存在较大的改造空间。参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法，2016~2020年间，住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米，占总体住房需求的34.4%。

　　划定城市开发边界 

　　政策上对于城市土地红线愈发严格。

　　国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲表示，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。

　　此外，国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个，扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一二线城市和部分三线城市的全覆盖。

　　住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示，划定城市开发边界时，本身会考虑到城市进程需要的土地量和楼盘量。目前，各地都开始限制土地增量，开发存量，从某种程度上说，已经是为土地开发设定了界限。在界限范围内，各地需要调整土地结构，置换出更多有效的土地。

　　旧城改造、城中村改造将成为开发商拿地热点 

　　不少开发商正将旧城改造作为企业未来发展战略的重要组成部分，如万科集团、首开地产、富力地产、阳光城以及中粮地产等。

　　富力地产董事长李思廉近期接受记者采访时透露，富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。

　　不过，国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对中国房地产报记者表示，现在旧城改造利润率低，甚至还会亏损，房企不会简单进入，资本会到其他地方去，甚至到非房地产领域，旧城改造不会成为主战场，除非想办法盈利，但这种可能性很小。