作者 岱平　　

　　一、

　　我们很少聊关于房子的事，尤其买房。

　　因为买房，终究是个极其严肃的话题，毕竟，土豪太少，一般家庭，这辈子也就买两套，甚至是一套房子。

　　买了第一套房，可能用尽了家里前半生的积蓄，再奋斗个十年或者更长，就要考虑第二套。

　　最近这房价，这两年有点高，感觉，如雨后春笋般的，如芝麻开花般的……总之，就是嗷嗷的，起来了。

　　很多人感叹，房价涨的太快，工资却停步不前，真是，闹心的很啊！

　　房价涨，我们就要了解它为什么涨，在这里要给大家说明一下，绝非是给房价上涨洗地，只是给大家参考下，今后在吃饭聊天感叹房价高的时候，有点谈资或者分析，而不至于跟风感叹。

　　二、

　　首先，谈谈地价。

　　这个地价，一般称呼为：国有土地出让费。这个费用，我们往往在一些报道中看到，谁谁谁，哪家公司竞拍得到一宗土地，价格为多少多少百万一亩。这样的报道常见，尤其是获得该区域内所谓“地王”称谓之后，大家往往感叹：我滴个妈呀！那这房子以后得多贵？

　　一般搞建筑的都知道，房子从划地到建成卖出，价格是受多种因素影响。举个例子：按照每亩以620万的价格拍下的土地计算（现在好地段的土地出让，每亩6/7百万恐怕拿不下），以建设高层楼房来计算，根据总建筑面积平均，每平方米价格差不多要3300元。

　　然后，住宅的成本费用大约为3500元，住宅成本费用包括的比较多，有：主体、室外、设备费及报建费用，这些加起来，可以概括为住宅成本费用。

　　到这里，这里的房子基本上一平米就要到了6800元。

　　然而，这些并不是全部。

　　三、

　　一套房子从建设到交付，还有财务成本啊，管理费啊等等。哦哦，还有税金，按12%吧！里边有土地契税和房产税。

　　按照如上比例，税金+财务成本+管理费，大约又是1700元左右吧。

　　所以，这套房子的成本，大概就是3300+3500+1700=8500。

　　当然，以上是初步核算。

　　你以为，如果按照这个估算的话，你8500就能买到了？

　　NO,NO,NO！

　　这只是建设成本费用，建设者、销售者，甚至于一些房产中介总要盈利吧！

　　于是乎，一套房子要开盘了，价格多少呢？

　　8500再加上各种盈利环节想要的，诸如他们考虑的人力啊，广告啊等等费用，一平米，怎么也得加上个1000块吧，这只是按照基本的维护、销售等成本来预估？

　　所以，这套房子，最终价格终于敲定，大约在9500左右，这几乎就是楼盘的开盘价格了。

　　当然，这个地段，一定不是市中心核心位置，核心位置，绝对不止于这个价格。

　　四、

　　随着土地的越来越贵，随着物料和人工的越来越贵，一个地方的房价，也就越来越高。

　　毕竟，可供开发的建设土地会越来越少，地价，也会涨。各种材料，受原材料影响，也会水涨船高。

　　但我们的工资呢，虽然会有提高，但是，相比于房子，那是微乎其微的增长啊。

　　尤其，随着二孩政策的放开，很多家庭考虑换大房子。

　　于是，老旧小区要拆迁改造，这又提高了开发费用，有些改造的新房子，价格又高出去不少。

　　五、

　　一个楼盘的价格，在最终开盘前，都不能最终确定。

　　我们之前的估算，也只是粗略的，从大方面宏观的来核算。它实际还有很多微妙的价格空间。

　　比如：再回到我们开始说的，一套房的成本假如到了8500，而如果开发商把周边学校、医院、公园、商业区、道路交通等等等配套都做的十分齐全，能让人在这里长久生活十分方便，能够节约人生活、工作等等方面的生活成本。那么，开发商肯定将最终定价定到9500甚至于10000以上，甚至更高。

　　因为，成本虽然在这了，但配套好，配套建设也是需要钱的啊，于是，价格也就上来了。

　　以上只是举例，不代表小编就认可房价上涨。

　　虽然，从拿地到建设成本，确实较往年成本大幅的提高了。

　　六、

　　我们老百姓买房，应该考虑哪些问题？

　　个人认为，以下几个方面考虑好，或许能让你有最合适的选择。

　　1、买房是件大事，买房和买商品一样，一定要选择诚信、实力的开发商。大品牌有大品牌的优势，本地房企有本地房企的实力，但是一定诚信优先，多检索各家资料，综合选择。

　　2、开发商没问题了，就要看房子。房子好，住的才舒心。买房，首选南北通透户型，按照咱泰安人的思维，房子一定要方正，选南向无凹槽，阳光满满，心情也美丽。在这一点上，首推泰安本地房企，毕竟，本地开发商对本地人选房住房、生活特点应该更了解，建设方面也更贴近实际调研需求。

　　3、南北通透的房间，有个细节要注意。就是：南向部分最好没有厕所和厨房，应该把阳光留给客厅和卧室，北面部分，再安排厕所和厨房等房间，这样的搭配，是为最佳。

　　4、买房，看中了这一处项目，一定要检查证件是否齐全，取得了预售许可证的，才有保障。

　　5、楼盘正式销售前，所有认筹金，排号费等都不受法律保护。这些大多是一些炒房者投机倒把，往往偷鸡不成蚀把米，老百姓切勿跟风。

　　6、买房，综合考虑这个小区对自己生活的便捷程度，如第五部分提到的配套等。只有方便生活、利于出行、优质教育，才是首选。如果一处房产周边，要路没路，要商场没商场，要学校没学校，那么，买了它到底能干什么呢？所以，看房看内景的同时，要在周边多看看，考察环境及配套，住在花园一样的地方，生活和交通也方便，才是上品！

　　七、

　　最后，再多啰嗦几句。

　　想买房，就一定要到房管局网站查询，你多查查交易数据，再看看某个盘建了多少房子，就知道，整个城市房子的交易量到底多少。

　　可以说，一个城市，尤其是三四线城市，它最不缺的应该就是房子。

　　你看看各种新楼盘、新社区，高楼林立，我们不排除一些楼盘确实好，卖的确实快。

　　但是，绝大部分，还不会一夜之间就全部没了。

　　毕竟，不是人人家里有矿啊！

　　买房，请多到楼盘售楼处转转，多选几家走走看看，不急不躁，真真正正的了解一下。

　　最后了，给大家说一个很有意思的现象。

　　前几天，约了一个朋友，是本地某地产公司老总，我问他：你这盘很好啊，卖的真快，有一次我打车，聊起房子了，出租车司机都说，那个某地产的XX项目，房子开盘就没了，我听中介说，二手房都炒到10000多了。

　　某地产公司老总一脸诧异：什么情况？我这盘没卖完啊，还有好几百套呢！这都谁传的卖完了啊，你要有朋友买房，直接让他们到项目售楼处来，别听那些炒房中介在外边胡落落……