◆今年的全国两会《政府工作报告》提出,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把一些存量房转为公租房和安置房……这些信息似在鼓励房地产开发商尽快变身为“包租公”。而记者调查发现,泰安的开发商因出租回笼资金慢、装修和维护投入资金过大等现实问题,转型当房东的热情并不高。
□ 本报记者 王佳声 刘培俊 本报通讯员 佟 宁
楼市新政引市民期待
新建商品房在出售前予以出租,让不少城市无房户,特别是刚工作的年轻人看到了租住新房的希望。
“我觉得这种方式挺好,可以先花同等的租赁费长期租住新房子,待首付凑齐再将房子买下,确实是个不错的主意。”3月7日,泰安80后市民小巩告诉记者,他在泰安市工作了3个年头。最近因租房合约到期,房东要将房子收回出售,小巩不得不再次寻找租赁房源。
“依我的经济实力,目前买房比较困难,只能暂时租房了。”小巩说,现在的租房费用越来越高。如今条件好一点、交通便利一点的二居室,租金大约在每月1200元以上,加上水电气暖费用,月租金实际高达1500元,几乎相当于他半个月的收入。
“如果用公积金还房租的政策能尽快落地,那就再好不过了。”小巩说,使用公积金租房减轻租房压力,可以让手头一下子宽裕起来,集中精力凑足买房首付款。
对楼市新政充满期待的,还有泰安的房产中介公司。根据国家统计局泰安调查队提供的数据显示,截至1月份,泰安二手住宅成交量连续5个月同比下降。“一周租不出去两套房,店门开着跟关着差不多。”在灵山大街一家二手房中介公司,经理刘女士告诉记者。
业务惨淡,迫使房屋中介公司另寻新路,而新房进入租赁市场的消息让不少中介公司看到了新的业务增长点。“以往公司的业务服务对象多半为年轻人。楼房质量和小区环境是年轻人租赁房屋的首要考虑因素,而这一点恰好说明进入租赁市场的新房有很广阔的市场前景。”山东鲁房置换泰安分店店长李光第说,如果新房能进入租赁市场,中介公司顺利承揽包租业务,绝大多数租赁客会主动上门寻找房源,这有望改变中介市场不景气的局面。
开发商“变身”有顾虑
市民对楼市新政充满期待,而开发商却对转型“包租公”存有顾虑。采访中,不少开发商表示,在政府扶持政策不明朗的情况下,不敢试水当“包租公”。
“开发商从老板变身‘包租公’,这转变还是很有挑战性的。”泰安资深房产分析师王晓飞说,对开发商而言,成本回收是首位的。“开发商建设商品房已经投入不少资本,如果进入租赁市场,必然要增加装修费。”王晓飞说,房屋要进入租赁市场,首先要配置齐全,一套房装修下来至少七八万元,一幢楼算下来投资太大。
从卖房到租房的转变,开发商最为担忧的是回笼资金慢。目前泰安市区内一套40万元左右的普通住宅,月租能达到1500元左右已经很不错了。
“我们本来资金缺口就很大,如果把资金投放链条拉长,靠出租回笼资金,我们承受的资金风险太大了。”泰安市长城路某开发商销售经理说,租赁房屋需要配备管理人员,这又要增加一项成本支出。
一些开发商也有担忧。“有报道称,去年泰安库存的商品房达到18988套,如果存量房源全部进入租赁市场,对泰安楼市来讲将是不小的冲击。万一租赁客难寻,造成资源浪费怎么办?”泰安华新地产营销经理侯丽说。
不少开发商认为,如果楼市逐渐转暖,库存新房进入租赁市场会存在不少隐忧。“面对巨大的经济诱惑,一些急于求成的开发商勉不了将已出租房源进行出售,到时候,租房者该如何处置?装修成本是否会被附加到新房房价上?另外,很多购房者排斥新房曾被出租过,势必会引起新房价格的波动。”泰安海普·凤凰城一名杨姓销售人员说。
政府需搭建信息服务平台
“将部分存量房转为公租房安置房,有利于促进合理住房消费和降低新房库存。另外,新政将促使房地产市场向租售结合的方向发展,传统的只售不租、多售少租的局面将结束。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说。
李铁岗称,开发商不应对新政表示恐慌,现实中早已有销售型地产公司向持有物业型地产公司转型的成功先例。比如万达、万科、绿地等商业地产。其中,去年万达在物业租赁业务中实现租金回款110.8亿元,超过公司核心净利润的1/3。“这虽然影响了短期内变现的价值,但却使得开发商整个现金流变得更加稳定。”李铁岗说。
李光第告诉记者:“还有一种方式是目前比较热的说法,即可以直接将房源出租给政府,用作公租房房源,这样保障房和商品房在土地层面的割裂状态可以通过终端市场进行调和,达到资源充分利用的目的。”
业内人士认为,开发商要当好“包租公”,政府应搭建起信息服务平台,为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务。出租人可随时发布出租房屋的相关信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,逐步实现在平台上进行对接。
