按照营改增对新老项目的划分,《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日以后的才按新办法计税,山东中建地产目前还没有这样的新项目,但据该公司此前的测算,实施营改增后,在进项发票应取尽取的情况下,房地产开发的利润最多可以提高2个百分点。

　　“增值税税率11%,虽然比以前营业税的5%高得多,但能抵扣的进项税也多了。”山东中建地产成本负责人告诉记者,通常,一个房地产项目,拿地成本(含配套费)约占总成本的30%,建安成本约占50%,税费、管理费用、销售费用等约占20%。营改增后,占成本大头的拿地成本和建安成本都可以按11%抵扣增值税,这是税负减少的主要原因。

　　营改增下,房地产开发企业还面临一个权衡:是自采材料还是“大包”给施工单位。因为购买钢筋、水泥等建材,购买和租赁设备可以按17%抵扣增值税。该公司财务负责人告诉记者,他们请专业人士测算过,当材料价值超过工程造价的57%时,自采划算,否则,“大包”划算。

　　营改增要求合同、发票、资金“三流合一”,这就需要管理精细化。该负责人以签合同举例,材料采购价到底包含不包含运费,在合同条款中就要标明。若合同不包括运费,发票开了运费,就不能抵扣。

　　他还认为,因为贷款利息不能抵扣,小的开发企业受影响更大,因为他们本身资金实力不足,贷款多、利率又高。同样,小的施工队伍也将更难生存,因为开发企业要取得增值税专用发票、规避法律风险,更倾向于用“正规单位”。这样看,营改增将提高建筑施工行业集中度。

　　山东天齐置业集团股份有限公司也有房地产开发板块,目前,该集团在桓台刚拿了一块地,将按照营改增纳税。集团税管部经理庞升光告诉记者,根据他们的测算,营改增后,若进项发票管理到位,房地产项目这一部分的税负可以由原来的5%降到3%－3.5%。

　　有企业建议,目前,营改增的政策还是框架性的,相应的细则和解释应尽快出台。现在,部分条款模棱两可,不同的办事人员解释不一样,令企业无所适从。另外,办税效率、国地税的衔接也应加强。