地王化和豪宅化不应成为“新常态”

　　时近岁末，北京、上海土地市场接连打破人们的想象极限。12月10日，上海一日出现两个地王，楼面价分别为43790元/平方米、27084元/平方米。之前，北京、上海地价动辄4万~5万元/平方米，最高达到7.5万元/平方米。

　　层出不穷的地王，高昂的地价，让这两个城市未来商品房市场陷入“只有豪宅可卖”的尴尬境地。从目前土地市场成交来看，未来北京、上海的住宅新房市场上购房者将只有两种产品可以选择，一种是10万元/平方米以上的豪宅，一种是自住商品房和保障房。前者对普通购房者甚至一般层次的“土豪”而言都只能是仰望而已，后者分地段好的和地段差的，地段好的要拼资格拼手气，地段差的则是鸡肋，买来也没法住。

　　这种市场结构是很奇特而且危险的。一方面豪宅明显供应过剩，未来必然会面临豪宅市场的“血腥厮杀”，另一方面却是普通商品房供应的“断顿”，在不断增长的需求堰塞湖之下，未来普通商品房价大涨不是不可能。

　　出现这样的局面，与北京、上海的土地供应状况有关。北京、上海今年商品房用地供应量均为5年来新低。同时，在有限的土地供应中，自住商品房和保障房又占据了相当大的比例，越来越高的配建要求，让开发商不得不把剩余的土地做成豪宅。

　　当初设计土地拍卖搭配配建的制度，是想在不增加政府财政投入的情况下，增加自住商品房和保障房供应。初衷是好的，但现在看来这种制度设计本身是有很大缺陷的。天下没有免费午餐，任何“不增加成本”的设想都不过是成本的转嫁。在土地总体供应有限且不断压缩的情况下，自住商品房和保障房的成本不由政府承担，就必然会转嫁给开发商，进而转嫁给购房者。

　　现在，后果已显现出来了。未来北京、上海纯商品房价格大涨成了大概率事件。当然，豪宅价格可以高高在上，购房者未必有能力买单，但土地成本已经高高挂在那里，开发商是不可能屈尊降价适应普通购房者需求的，其目标客户必然瞄准财富阶层，那些豪宅项目本身就是打算“打持久战”的，卖个十年八年也不稀奇。结果可能是纯商品房市场萎缩，销量下滑，房价却高高在上，市场出现滞胀。

　　这种状况，显然不是“去库存”的姿态。

　　要实现“去库存”，对既往土地政策进行调整就有必要。让市场的归市场，政府的归政府，政府用真金白银来提供住房保障，而不是把住房保障的责任转嫁给开发商，转嫁给普通购房者。

　　当然，如果政府有意通过抬高地价和房价来实现北京、上海“疏解人口”的目标，则另当别论。