德信地产张进：用机制“去库存”才是要义

　　德信地产集团有限公司运营总监 张进

　　国家统计局数据显示，商品房库存68632万平方米，同期总成交94898万平方米，从总量上看存销比为0.72，接近7.2个月的销售货值。按行业内的通用标准评价，库存比例良好。

　　但仔细思量，其实不然。

　　一方面，库存分布集中在三四线城市，而与之对应的居民消费力被过早、过快透支现象极为普遍，实力消费者户均二到三套房者比比皆是，结构性购买冲动匮乏;而地方政府习惯寅吃卯粮，各类用地无序出让以及带来的超前开发，致使市场供需严重脱节，“鬼城”、空城屡见不鲜。

　　另一方面，库存结构中，住宅43654万平方米，办公楼3059万平方米，商业用房13888万平方米。按前10个月平均去化速度推算，到今年年底，办公、商用房预计将达17.6个月和25.9个月的销售存量，在新地块不动工的前提下，仅存量即能支撑后市一年半和二年需求量;而2014年底以上二数值是12.6个月和15.6个月。从数据上看，形势雪上加霜。

　　三四线城市去库存有多种路径可供选择，从根本上还应从降低购房门槛(降首付比例、放开双限等)、提供货币支持(提高公积金提取便利度，货币化拆迁补偿，购房补偿契税)、增加购房群体(棚改户、进城务工人员)、鼓励居住升级(如减免二手房交易税费)等方面最终提振消费。但用行政手段人为、短期、强行对冲产能过剩，终究无法长久维系，或许会让市场最终陷入进退维谷的困境。从此意义上讲，市场自身供求矛盾引发的价格体系重构、企业间优胜劣汰、产品优化升级，虽有短痛却利于长治。

　　与三四线城市相反，人口净流入稳定增加、经济发展持续活跃的一线城市商品房去化则相对乐观，而限购、限贷等政策如同化疗，短期内起到打压房价过快上涨作用的同时，也误伤了众多刚需客户。从长远看，与国家各类调控新政层出不穷相应，众多投资客往往能找到空子，采用借用亲友身份证、假离婚、假无房证明等手段，实际上依然在助推房价攀升。既然如此，何不全面放开一线城市第一套90平方米以下住房双限以助力经济?另外，从交易环节的严苛来规避炒房(如同时提高转让年限及对应的税费标准)，比简单的一棒子打死更具针对性。这样就可避免一种尴尬：三四线城市全面放开，库存高企，财政疲软;一线城市严格调控，真实需求无法充分释放。

　　为避免此类窘境成为常态，有必要整合住建、规划、国土等部门，推行差异化土地调控。从联动机制上研判各地区域市场，特别是三四线城市商品房市场的年成交和供应情况、年库存量等的变化趋势，进而对未来一年土地出让指标进行统一调控。例如，对商品住宅类库存超过12个月的城市，严格控制居住性质增量土地的招拍挂，从源头上防止“死库存”的滚雪球效应;同理，对商业用房或办公用房库存积压地区，严格限制相应性质土地的出让，防止一刀切，实行精准调控。

　　本质而论，商品房库存是三尺冻冰，结果后面自有深远缘由。政府在土地供应、地块性质划分和城市发展总体把握上固有缺位，三四线房企从自身运营管理角度，盲目拿地、快速扩张，产、销、存经营链系统管理上的筹划缺失更难辞其咎。单纯从房地产业对国民经济的支柱作用来看，去库存、促内需，破除堵点、打通供求，意义重大;但也有必要保持清醒头脑：去库存只是一时之举，现在的困局非一日之寒，不可能依托单纯的信贷、财税、户籍等政策组合拳就能迎刃而解。只有从机制上减少及至杜绝不良库存的产生才是顶层设计的要义。

　　从深层观察，营造公平、开放、有序的施政环境，奉行理性、科学、持续的发展步调，通过严酷的市场竞争自发地大浪淘沙，培植一大批真正打通客户、敬畏土地、专注品质、独具特质、不断改进的房地产开发企业，才是这个行业最终基业长青、担当大任的压舱石。