住房公积金资产证券化正在多地展开试点。
近日，常州以个人住房公积金贷款为基础资产的资产支持证券成功发行，并在上海证券交易所上市交易，总融资额度为6.19亿元，这也是目前国内公积金行业资产证券化的单笔最大融资额。至此，中国住房公积金资产证券化已经在武汉、盐城、常州三地成功展开试点。
“住房公积金资产证券化可以把固化的住房公积金资产池流动起来，增强住房公积金的资金实力和对住房保障需求的支持水平，该是各方面都比较欢迎和支持的事情。”大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受中国房地产报记者采访时表示，经过这几单产品的探索和经验积累，以后类似产品会越做越好，发行规模也会越来越大，甚至作为住房保障政策的一部分，政府有可能对其进行某种支持和信用背书。
而住房公积金资产证券化更重要的意义则在于，在更多政策的支持下，与房地产相关的证券化产品正频频出炉，我国房地产资产证券化脚步正在加快。
武汉、常州多地试水
公积金资产证券化
常州此次发行的“平安汇通公积金1号专项资产管理计划”以常州公积金中心为原始权益人，目前该产品已在上海证券交易所挂牌交易，期限为6个月。“此次融资不仅将缓解我市住房公积金资金供需矛盾、加快贷款量的发放，而且将有效盘活我市个人住房贷款的存量资产，为下一步拓宽住房公积金融资渠道、提高资金使用效率积累经验。”常州市公积金管理中心官方表示。
而在此之前，武汉、盐城也都成功发行了当地首批住房公积金资产证券化产品。
据悉，盐城将部分个人住房公积金委托债权的全部财产性收益权交付给兴业国际信托，设立“兴业信托广厦1号财产权信托”，开展资产证券化业务合作。此期信托计划发行规模为4.27亿元，其中优先级为2亿元，由中国邮政储蓄银行认购。所融得的2亿元资金将全部用于解决盐城市缴存住房公积金职工的住房贷款需求。
武汉公积金管理中心则在去年底就与上海陆家嘴金融交易所合作，利用信托平台将武汉公积金个人住房贷款资产中的特定部分打包，按市场能接受的价格出售资产包的半年收益权，以市场化方式公开向社会发行，成功募得3.55亿元资金。这也是全国首只住房公积金资产证券化产品。
而广州在今年6月上报讨论的“公积金贴息贷款”和“抵押贷款证券化”（即信贷资产证券化）方案，近日已获市公积金管理委员会审核通过，“年内一定会推出贴息贷款，资产证券化也将展开试点。目前这两个方案都将进入征求意见阶段。”广州公积金中心相关负责人透露。
一场大规模的住房公积金资产证券化行动，正在各重要城市轰轰烈烈地展开。
住房公积金资产证券化产品可以说是住宅房贷担保证券（RMBS）的一个创新性尝试，相较于传统的RMBS，以个人住房公积金贷款为基础资产大大降低了贷款逾期风险，基础资产的稳定性及安全性也显著高于个人在普通商业银行的住房抵押贷款，可谓低风险、低收益，所以住房公积金资产证券化产品的利率较低是可以理解的。
“对于风险偏好低的稳健性投资者而言，他们追求的首位投资标准并不是高收益率，而是安全性，比如像社保基金、保险基金这类机构投资者，首要满足投资安全性的前提下才会考虑收益的高低，因此他们的资产配置里会考虑像住房公积金资产证券化产品这类低风险、收益率较低的稳健性投资产品。”盈石集团研究中心总经理张平在接受中国房地产报记者采访时表示。
柏文喜也认为，因为住房公积金属于政策性资金，资金成本更低，而且不能随意支取，流动性压力极小，所以从利差空间、基础资产以及流动性综合评判，应该属于比较优质的信贷资产。
“住房公积金资产证券化产品将在全国重点城市有进一步的探索和尝试，政府应该鼓励支持，例如政府的保障房等社会公共服务设施都可以尝试通过资产证券化有效地引入社会资本、民间资本的支持，缓解资金不足的压力，提高公共服务效率。”张平表示。
融资难催生
房地产资产证券化创新
近一年来，与房地产相关的资产证券化产品频频出炉，这也是中国房地产企业融资难使然。
上世纪90年代，美国REITs市场的高速发展期正是在美国商业地产价值严重衰退的时期，很多美国开发商遭遇了银行贷款持续解贷的窘境，并且资金杠杆程度过高，持续融资成为美国开发商的一大难题。困境激发了美国REITs的探索和创新，使得100多家REITs产品在1991～1997年相继成立，成为解决开发商融资问题的一个创新融资渠道，推动了当时美国REITs市场的崛起。
我国显然也到了这样一个时期，房地产资产证券化脚步明显加快。继6月万科发行国内首只基于商业写字楼物业费收入的公募REITs基金之后，世茂地产也在7月推出了首单针对物业费的资产证券化项目——“博时资本—世茂天成物业资产支持专项计划”，并获上海证券交易所出具的无异议函。截至2015年3月底，世茂天成物业管理面积约3500万平方米，为世茂提供了稳定现金流。而将这些物业费资产证券化后，则使得这笔资金成为“可以流动”的现金流。而且，由于物业费属于收益类资产，且稳定性非常高，物业费资产证券化发行的债券信用等级要高于债券、股票等其他长期信用工具，实际上降低了世茂的融资成本。
“对于资产证券化而言，能够获得稳定租金收益的优质物业会是证券化的首选标的物，因此，单一业权长期持有的优质商业地产物业更适宜证券化。”张平分析称。
