关于一手楼市

去年楼市关键词是平稳

陈淮表示，2014年的楼市如果用一个词来概括的话，叫“平稳”。楼市政策稳定，社会预期稳定，供求关系稳定，房价和成交量上下波动的幅度在一个合理的范围内，2014年比2013年总高点也没超过6%到7%的波动。此外，限购取消，徐徐退出，各地方政府审时度势，因地制宜地采取对策，恰好是一种政策的稳定的特征。

巴曙松指出，2014年，不同城市的每月房价环比的降幅在收窄，12月份，一线城市的房价甚至环比回升。数据表明，一二三线城市在分化。此外，土地市场降温非常明显。

今年调控“因地制宜分层制策”

陈淮表示，2015年政府工作报告中有四条关于房地产的重要的信息值得关注：第一条是稳定住房消费；第二条是鼓励和支持自住型、改善型住房消费；第三，完善住房保障体系，棚改范围不断扩大；第四，城市化与改革相结合，强调发挥市场机制的力量，这不是简单的政府少盖章就行，而是包括土地制度、资金供给、金融市场化机制等方面的改革。

巴曙松表示，目前，楼市调控越来越尊重市场规律，国家要求“因地制宜、分层制策”，政府主要抓住房保障体系。这是前期调控的经验和教训的总结。而从实际执行来看，调控也更加倾向于差异化。不同城市政策差异很大，各显神通，这也是跟目前房地产发展回落、一二三线市场分化的市场格局相一致的。

鼓励自住型和改善型住房

陈淮表示，在2015年及此后一个中期的范围内，购房主力将不再是购买婚房的年轻人，而是那些以旧房换新房的人群。今年仍然是市场机制发挥其资源充分优化配置和优胜劣汰作用之年。今年房地产市场到了转型阶段，而今后的市场将是二次重新配置的资源市场快速发展壮大的过程，这个过程将带动新房发展。

巴曙松表示，今年的政府工作报告说到要鼓励自住型和改善型的住房，与此相对应的是，目前市场上的投资的需求已经降到了历史的最低点。根据2014年的统计数据，投资需求占比已经降到10%，为历史最低。

陈淮

国家级有特殊贡献专家，中国人民大学博士生导师。曾任国务院发展研究中心市场研究所副所长，现为建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长。

巴曙松

国务院发展研究中心金融研究所副所长、研究员，博士生导师，哥伦比亚大学高级访问学者。

关于二手楼市

二手房增长是行业发展动力

巴曙松表示，二手房市场在香港地区、美国都是一个非常庞大的市场，由租房、买卖房子衍生的服务不计其数。目前，国内二手房数量的增长，正在成为房地产业未来发展的一个非常重要的动力。从发达国家来看，美国的二手房比新房是9比1，英国是8.1比1。在中国，二手房市场在未来会更多地体现出它的市场活力。从中长期来看，二手房将成为市场的主导性供给力量，围绕二手房的产业链条将迅速发展，房屋的交易出租、房屋资产管理、房地产金融等服务会逐步崛起。预期到2020年，中国住房市场的构成将会是：存量3亿套，住房1.8亿自有。存量房的黄金时代正在到来。

关于未来趋势

谁离消费者最近谁才能赢

巴曙松：随着市场供求趋于平衡，很多统计数据都表明，家庭套数比已经过1了。房地产行业正在洗牌。这个时候围绕新房的产业链重构将发生。渠道的竞争愈来愈激烈，房屋的销售模式也在发生变化，会出现很多新型的渠道整合者，且不少是互联网公司，所以围绕买方的竞争会加剧。以前，谁离开发商最近谁获益最大，未来谁离消费者最近，谁赢得未来。

现场花絮

巴曙松喜欢调侃陈淮

巴曙松和陈淮相识多年，因此，两人都毫不避讳地拿对方开涮，把全场来宾都逗乐了。此次论坛上，巴曙松的演讲在陈淮之后，他一上台就说，“每一次我都特别喜欢在陈淮教授后面讲，因为对我来说是个非常难得的学习机会，以前经常看他的书，难得当面听他讲”。而当他说到目前房地产市场去化压力大，又拿陈淮开了一次玩笑：“一讲到去化压力大的时候，陈淮教授心情沉重地出去抽烟去了。等一会儿讲好的趋势的时候，我们再欢迎陈淮教授回来参加讨论。”演讲到最后，巴曙松还不忘调侃陈淮：“我已经超时一分钟，陈教授已经很不耐烦了。”