业内人士表示,虽然目前有的银行首套房贷利率执行九折优惠,但是不一定有贷款头寸,部分银行估计要等到明年才能放款。
房贷松动新政出台至今已经“满月”,近日《证券日报》记者调查了多家银行信贷政策的落地情况。记者发现,多数银行均已执行了信贷新政,但是利率优惠并无较大变动。“房贷利率打七折只是‘浮云’,能得到九折优惠,已经是银行优质客户的专属福利了”,一位银行业内人士表示。
国有大行附条件九五折
9月30日,中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。
其中,最受购房者关注的“认贷不认房”、 “对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”等表述,被业内视为大尺度为房贷政策“松绑”。此外,新规明确,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款,为改善居住条件而再次申请贷款购买普通住房时,银行应执行首套房贷款政策,具体操作由各地分行掌握。
为了解各家银行对于新政的落实情况,本报记者走访和致电了北京多家银行。
五大国有商业银行中,除了工行和建行的首套房利率执行基准利率外,其余各行贷款利率根据客户资质的高低均有不同折扣的优惠。当被记者问及主要根据什么作为优惠折扣的评判标准时,几家银行给出的答案基本一致:“主要看申请人信用记录、还款能力、资产负债等综合情况,通过电脑系统评分决定优惠程度”。
农行某支行网点信贷部的一位工作人员告诉《证券日报》记者:“关于首套房贷利率,我行实行差别化利率,根据客户资质评估决定折扣的优惠,如果系统测评情况比较好,可以打九五折,一般情况下都可以打九六折至九八折,具体情况需要本人携带相关资料到现场做测评,每个人情况不同。”
中国银行和交通银行的个贷部负责人也纷纷表示:“我行首套房贷款利率最低可以实行九五折优惠,具体情况也要根据客户的资质情况来确定。”
自央行发布新的房贷政策后,很多购房者的热情被充分地调动起来,众多购房者开始等待利率优惠。“央行出了新的政策,贷款利率有可能还会降低,买房也不在这一时,不然多花了钱后悔也来不及”,一位拟购房者告诉记者。
对于很多人翘首以盼的七折利率,记者也询问了部分银行的相关负责人,受访人均表示,银行做房贷也受制于其自身的资金成本,所谓的八折利率、七折利率,多为“镜中花、水中月”。
外资行瞄准二手房贷款
本报记者走访多家银行了解到,股份制行和城商行等中小银行对于首套房贷款利率优惠多有附加条件。要享受房贷利率优惠,多数小银行以搭售理财、保险为条件。但是,部分外资行在这方面就没有要求。
某城商行网点客户经理告诉记者:“如果想要得到九五折房贷利率优惠,必须成为我行的优质贵宾客户,而成为贵宾客户必须在我行有50万元以上的存款”。招行的相关负责人也表示,首套房贷利率想要九五折优惠,必须交纳贷款总额10%-15%的保证金。
而外资行主要推出针对首套房中二手房的房贷利率优惠,对于新房则做得不是很多。外资行个贷经理纷纷表示,“不是我们不想做新房业务,而是开发商有指定合作的银行,与我们外资行合作的比较少,我们合作的开发商只有一、两家,不过,享受利率优惠无需任何条件。”
汇丰银行个贷部负责人告诉记者:“在我行申请首套房贷款不需要附加条件,无需交保证金、购买理财产品。只要首套房贷金额在200万元以上就可以申请九折利率;100万元—200万元可以申请九四折;50万元—100万元可以申请九六折,关于放款时间,只要审核资质通过,一个月左右时间就可以到款。
利率下限优惠难落地
距央行和银监会发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》已经一个多月,从银行执行情况来看,北京地区各家银行已经表态落实新政,但是记者在走访调查中发现,多数银行的各地分支机构并未公布具体实施细则,目前尚不清楚具体如何执行。
据了解,各家银行均严格执行了央行政策中对首套房认定的松动标准,即无论名下是否有一套住房,只要结清购房贷款,均可按照首套房的房贷政策执行。在房贷利率方面,首套房贷认定细则新规与政策颁布以前并无明显变化,最大的利率优惠幅度仍为九折以上,且大多有附加条件。
一家国有大行的客户经理告诉本报记者:“关于首套房的认定,银行已经执行,但是房贷利率大幅优惠恐怕很难。基准利率七折只是下限,据我所知,除了个别银行针对存款大户可以有九五折优惠外,绝大多数银行的利率基本上都是基准利率。”
央行政策中提及的“七折下限”银行为何无法实施,记者也采访了银行业内专家。“当前房贷年利率为6.55%,打七折后为4.6%,现在银行吸收资金的成本高,按照这个利率,银行基本无利可图,打个九折甚至都存在难度,七折更是‘浮云’”,银行业内人士称。
据介绍,2010年,央行曾作出首套房贷款利率下限为0.7倍基准利率的政策指引,到了2013年,全面放开金融机构贷款利率管制,取消贷款利率0.7倍的下限,由金融机构自主确定贷款利率水平。此次重提“七折利率”,利率市场化更为充分,央行、银监会文件通知相关表述较为审慎:“贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定”。也就是说,虽然明确可打七折,但并非硬性要求。
“此次限贷政策松绑,购房者态度趋于踊跃,但由于银行方面的实施细则还没有正式出台,房贷利率均按原标准执行,因此目前仍有不少购房者保持观望,导致看的人多买的少。也有已经交了首付的客户有意拖延办理银行按揭,但其实七折利率几乎是不可能的”,链家地产某营业部的销售人员称。
融360分析认为,随着房贷新政的进一步落实,预计未来几个月,信贷政策还将继续放宽,但幅度较为有限,九折优惠或是底限。一位股份制银行的个贷负责人告诉记者:“每家银行在大的政策方向下,执行力度也不同,虽然目前有的银行首套房贷利率执行九折优惠,但是不一定有贷款头寸,部分银行估计要等到明年才能放款。毕竟,每年第四季度房贷额度都比较紧张。”
距央行、银监会9月30日发布有关限贷松绑政策已满1个月，根据某互联网金融搜索平台提供的最新监测数据，继一线城市各家银行纷纷响应并出台细则后，几家大型银行在珠海、西安、无锡等二三线城市的新政“靴子”也终于落地，其力度之大远超北上广深。其中，工行、农行无锡分行规定，不管名下有几套房，只要还清贷款，再购房即可享受首套房贷利率政策。至此，限贷松绑已惠及全国，融360信贷专家预计，还将有更多二三线城市执行类似政策。
最新监测数据显示，工行、中行、交行、邮储等多家大型银行开始在无锡、西安、珠海等二三线城市执行更为宽松的“认贷不认房”标准，即不管购房者拥有几套房，只要无房贷余额，即可享受首套房贷款政策。而且根据当地城市的楼市风险，银行房贷政策细则呈现明显差异化。
工行珠海分行的首套房认定标准已在10月中旬落地。根据该行的规定，对已有一套住房并已经结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。有两套房以上的住房并已经结清相应购房贷款的家庭，贷款最低首付4成，彻底放开了此前禁止给两套及以上住房者房贷的规定。
10月29日，中行西安分行出台最新细则，如若名下有一套房且贷款还清，再次买房可算首套，首付只需3成。值得注意的是，细则中注明名下有两套房或以上且贷款还清，也按首套房认定，但首付需要40%。
10月30日，无锡地区邮储银行和交行、农行、工行几家国有大型银行也已开始执行“认贷不认房”新政。其中农行无锡分行对拥有两套及以上住房并已结清贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，其贷款最低首付比例为40%，并实行基准利率。工行无锡分行的具体细则为名下贷款还清均可按首套贷款，首付3成，实行基准利率。也就是说，购房者名下即使拥有多套房，但只要贷款还清，再买房也按首套房贷政策。
交行无锡分行则根据用户情况，执行不同房贷政策。有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。拥有两套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房的，贷款最低首付款比例为40%，中高端客户可适当放宽至最低35%，贷款利率执行首套贷款政策，首套房贷款利率最低9.5折。
信贷专家认为，自从房贷新政出台后，购房者一方面对新政执行翘首以盼，另一方面对本地银行是否有利好政策疑虑重重。因为监管部门文件只是个大的框架，各地分行可结合当地房贷市场变化、额度多少等操作具体细则。以目前的情况来看，大型银行的积极性明显提高，在二三线城市的首套房认定标准明显放宽。
专家认为，从当前形势看，在当地政府及监管部门的推动下，预计会有更多二三线城市执行“认贷不认房”新政。但在具体细则上，各地银行机构会根据各地区楼市具体情况，差别化执行首付比例和房贷优惠利率政策。房贷新政的实施，将有助于下半年甚至全年房地产市场的稳定和内需的增长。
