据兰德咨询统计,截至3月19日,197家全部上市房企中已有31家发布了2014年年报。兰德咨询表示,31家房企2014年末存货值总和是6085亿元,比上年增长20%;其中,未售现房合计848亿元,比上年增长39.3%。
兰德咨询总裁宋延庆向《证券日报》记者表示,存货骤增背后有两个不得不承认的事实:一是高开发投资额和施工面积意味着今后的潜在供应量非常大;二是许多房企的存货质量较差,这意味着过半存货难以消化。
存货骤增敲响资金链警钟
实际上,虽然已公布2014年年报的房企还不到沪深两市上市房企的四分之一,但其存货大增的趋势已经非常明显。
根据Wind资讯统计数据发现,按照Wind行业分类,截至3月19日,剔除数据不全的房企,30家上市房企公布2014年年报,存货总计为5996.78亿元,而去年同期则为5147.96亿元,攀升了848.82亿元,同比上涨幅度为16.49%。
宋延庆表示,从具体企业来看,与其他业绩指标类似,不同企业的存货情况也在加速分化。在已发布年报的各家企业中,20家企业存货增长,占比达占65%。其中,5家企业增长50%以上:莱茵置业增长82%;中房地产与首创置业均增长65%;华发股份增长59%;广宇发展增长54%。
“原来的存货价格有一定上涨,尤其一线城市出让的土地”。一位业内人士向记者表示,一个地王的诞生意味着前一个地王的解套,可见上涨的这部分存货货值非常高。
存货骤增背后的另一主要原因是,市场消化存货的速度减缓。据国家统计局数据显示,截至2014年末,全国商品房待售面积62169万平方米,比2013年末增加12874万平方米,同比增长26.1%,三项指标均创下了历史新高。
更令人不安的是,年内施工面积达72.6亿平方米,开发投资额比销售额高出18744亿元。宋延庆表示,这意味着市场潜在供应量巨大,供大于求的局面仅是刚刚开始。同时,鉴于产品升级换代速度很快,可能过半再也卖不出去。这对房企的资金链可谓重压。
过半库存难以消化
《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据对比发现,与存货增加,存货周转天数减少,去库存能力强的大型房企相比,中小房企的控盘能力稍显不足,项目布局过于集中,无法抓住市场窗口期,灵活推盘,项目去化速度较慢,因此存货增长比例出现超过50%的现象。例如,宣布业务转型的房企,或者被标杆房企抢占其产品布局“主场”市场份额的房企。
对此,上海易居房地产研究院研究员严跃进曾向《证券日报》记者表示,房企存货周转速度下滑可能由多方因素造成,比如企业产品与财务周转的困难,影响资金的利用效率,或者企业拿地激进扩张等。
而据宋延庆向《证券日报》记者透露,“近期我们为一些房企做战略规划和提供竞争监测报告服务时,重点分析了5家房企的存货情况。结果显示,在某三线城市的中小房企的存货中,已批未售货值,包括车位、营业房等,占总存货的70%以上,而存货中该有的土地储备几乎为零。某上市房企,已批未售货值中,位于二、三线城市的商业地产占比超过40%,不得不转为被动性持有”。
宋延庆称,说得严重些,资金投进去了,卖不出去,最终无奈地转为被动性持有。同时,随着其他房企的新项目持续入市,“我们预计,许多房企的现有库存可能过半再也很难卖出去,哪怕是降价”。
当然,业内不少人认为一线城市的项目好卖。事实上,以北京市场上一些“热销”明星楼盘为例,融创西山壹号院中的“楼王”,至今依然待售;鸿坤的林语墅在改名后,销售还是没有起色……
据亚豪机构统计,2015年,北京新入市的豪宅项目将有十多个,预计全年将有20多个豪宅项目在售。据统计,这批豪宅供应量可能达到2000套,而从以往的成交量来看,这类高端豪宅项目年成交量一般维持在100套-150套之间。
“老项目结转存货多,新增项目持续入市,这就是房企2015年普遍所面临的困境。”宋延庆如是表示。
据兰德咨询监测,近年来,房地产开发净利润率以年均1个百分点左右的降幅在持续走低。其表示,测算结果显示,在净利率只有10%左右的情况下,如果一个项目投资失败,可能会吃掉几个项目的利润,甚至会导致公司资金链断裂。宋延庆称,这意味着哪怕是项目中有10%的存货积压,也可能会吃掉整个项目的利润。
