降房价去库存？济南有点儿悬！库存消化周期仅为5个月

　　日前闭幕的中央经济工作会议明确，去库存是明年经济社会发展五大任务之一，并提出鼓励开发商适当降低房价等具体要求。近一年来济南商品房市场处于供求平衡状态，业内人士据此分析，济南的降价空间不大，政策将更多引导开发商明年往低价跑量上做文章。

　　焦点一：济南房价会降吗?商品住宅供求比例平衡，去库存周期仅为5个月

　　中央经济工作会议中明确，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，以及取消过时的限制性措施。由此看来，鼓励降价的前提仍是顺应市场。目前济南的商品房市场如何?

　　楼市数据机构克而瑞济南房价点评网以及世联怡高济南机构的数据均显示，目前济南楼市库存消化周期在5个月左右，在同类型城市中并不高，库存消化压力较小。

　　商品住宅供求比数据则带来了更多的信息。供求比是供应和需求的比值(一般供应为新增供量，需求为当期成交量)，一般来说，该比例在0.8-1.2之间，供求较为平衡;供求比大于1.2，市场呈现供大于求;供求比小于0.8，市场呈现供不应求。克而瑞济南房价点评网数据显示，2015年1月至11月的平均商品住宅供求比为1.00，也就是说，今年以来济南商品住宅供求平衡。

　　但从趋势上来看，不断增加的供应量不容忽视。来自国家统计局的数据显示，近4个月济南房价一直保持微幅上涨，这种趋势对于跑量来说并不是好兆头。

　　关于鼓励房地产开发商降低房价的提法，分析人士称，对于一二线城市来说，需求较为稳定，库存相对于三四线城市较小，因此降价空间也不会很大。在目前的济南来看，其实是鼓励明年坚持低价跑量的做法，2015年楼市回暖明显，这样一个新政策，将对明年房企的定价策略产生积极影响。

　　焦点二：咋帮农民工购房?宅基地使用权或可抵押贷款

　　根据中央经济会议内容，此次去库存任务中农民显然被摆到了更为重要的位置，不仅要求通过农民工市民化带来更加有效购房需求，还将公租房扩大到农民工等非户籍人口。

　　增加农民对购房的直接需求，要在首付和贷款方面做文章，政策方面正在尝试新渠道。业内人士介绍，目前全国近300个县(市、区)已经通过农村两项权利的抵押贷款试点。具体来说，一部分试点城市区域允许以农村承包土地(耕地)的经营权抵押贷款，另一部分试点城市区域允许以农民住房财产权(含宅基地使用权)抵押贷款。本报17日曾报道过，农民工买房有首付、贷款、农村权益等三大困难，农村宅基地使用权、土地承包经营权能够抵押贷款在很大程度上可以解决农民进城买房的难关。

　　该人士表示，一旦济南相关县区成为试点将对农民购房起到促进作用。