“农民工”不足以“去库存” 房地产还得靠金融

　　中共中央政治局昨日召开会议，分析研究2016年经济工作，提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。同时提出要推进农民工市民化，加快提高户籍人口城镇化率。

　　上月中央定调要打响化解房地产库存的“歼灭战”，住建部的对策重点是推动农民买房。

　　据本月10日《经济参考报》报道，在中央定调去库存后短时间内，住建部召集地方房管部门相关负责人进行培训，培训内容中“促进农民购房是政策的主要着力点”。可能的政策包括，地方政府加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策；同时扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款。

　　根据统计局11月公布的今年1~10月房地产数据，截至10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，其中，住宅待售面积增加1180万平方米，再创历史新高。

　　然而，依靠农民工这样的低购买力来支撑当前由高购买力决定的房价，存在一定的风险。同时，《经济参考报》援引地方银监部门称，现阶段农民进城购房的贷款风险补偿机制尚不健全，贷款执行难度较大。另外，在土地流转与农村制度改革未定的背景下，农民有效担保难定，因此，贷款还款监督执行较为困难。

　　农民工购买力低加上现阶段政策不完善，所以，在有效政策完善之前，可以依靠的去库存手段预计将集中在金融领域。

　　11月末，国务院公布了《住房公积金管理条例(修订送审稿)》。根据新规，住房公积金管理中心可申请发行公积金个人住房贷款支持证券，或通过贴息等方式进行融资。公积金可用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。

　　这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

　　广发证券分析认为：

　　改善性需求公积金贷款购房最低首付比例降至20%，这对于房屋总价较低的城市而言，80%房屋总价对应的贷款，可以由公积金可贷款余额完全覆盖，而5年以上住房公积金贷款基准利率已经降至3.25%，是历史新低。

　　各个城市自己的公积金政策也在往更优惠的方向调整，比如公积金贷款最高贷款额度上调、公积金贷款额度紧缺的地方尝试公积金贴息贷款、全面推行公积金的异地贷款制度、以及公积金贷款审批流程简化等。