中房报特约房地产行业研究员 陈涛
下半年热点城市楼市趋向降温和土地市场火爆呈现“冰火两重天”状态。特别是最近几个月来一线城市土地市场“地王”频创纪录，住宅被豪宅化风险已经凸显。
当住房脱离物理特性成为资产品后，房价难免会进入一个“击鼓传花”的传导链条。当前热点城市地价不断超越周边住宅价格，需要引起高度警惕。
热点城市房价已经成为市场炒作热点。住房拥有物理及投资双重属性。当住房买卖日渐脱离物理属性，住房交易将与真实居住需求相分离，成为市场资金炒作焦点，与文物收藏品并无本质上区别。
热点城市住房更容易成为市场资金炒作热点。热点城市人口流入压力所形成的住宅相对稀缺性，容易被大资金所追捧。同时，热点城市存在资金集聚优势，住房流动性相对较高，房产作为财富贮藏形式容易受到公众青睐。
客观上，市场炒作并非全无道理，但如果房价炒作受到非理性因素支配，那么就有可能导致房价非理性上涨，催生资产价格泡沫，增加宏观经济金融运行风险。当前热点城市住房价格炒作日渐显示出非理性特征。在住宅交易趋向萎缩和周期调整因素未结束前，“面粉贵过面包”式土地开发，蕴含了巨大的金融风险隐患。
热点城市房价快速上涨基础基本不存在。
在宏观经济增长中枢下移，稳定经济增长压力凸显情况下，鼓励住房消费可以给宏观经济以有效缓冲。但这绝不是住房价格继续快速上涨的理由。即使中央高层关注住房去库存，主要也是关注非热点城市住房高库存问题，并非支持住房价格快速上涨。
热点城市住宅供求并非总量失衡，而是结构性矛盾，富裕群体拥有不止一套房产，中低收入群体一房难求。如果土地价格向住房交易价格顺利传导，那么热点城市住房价格上涨与需求群体收入中枢下移矛盾将进一步加剧，中低收入群体基本上已经被商品住宅市场所出清。这样一来，豪宅交易就沦为富裕群体的资金游戏。资金游戏就是“击鼓传花”，当接手最后一棒的群体无法承受高昂的住房交易价格，热点城市住房价格泡沫将彻底破灭。
从投资价值分析，热点城市住宅投资价值将呈现出趋势性下降。
我国居民家庭财富分布在房产上存在超配情况，接近80%，而金融资产配置过低，在10%左右。美国和日本家庭更愿意参与金融市场。根据2013年美国消费者金融调查(SCF)数据，美国家庭金融资产占比为40.8%，而房产占比仅为34.1%。房产超配导致市场住房租金收益率过低，远低于市场平均资金收益率，处于长期贬值趋势。住宅价格短期上涨可以弥补中长期实际价值受损的状况，但考虑到住宅折旧和居住舒适性下降，长期看多套房产很可能成为“鸡肋”。
当然，房地产开发企业敢于高价拿地，自然有其理由。但市场并不总会是温情的一面，终究会有其粗暴的一面。如果所有的投资决策都能成功，那么就不会有市场波动。
房地产开发企业高价拿地失败，受到最大损害的是公共资源。对此，无论如何应保持高度警惕。
