新政将缓解房地产短期压力 首套房信贷或放松

这一套救市组合拳对于房地产市场来说，可称短期压力缓解，长期压力不减。

鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期，房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果，现在救市只能缓解短期问题，但无法扭转中长期趋势。

第一，刚需人口已经进入下降通道，即便人口生育政策加快调整，也无法扭转人口老龄化的趋势。第二，房地产的赚钱效应已经消失，市场预期短期无法扭转，即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。第三，利率市场化背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降。第四，中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

综合来看，房地产的投资属性将更多让位于消费属性，房产造富的时代已经结束，未来将是股权造富的时代。

值得注意的是，房地产产业链不会因此复苏，对宏观经济的拉动有限。房地产复苏周期分为几个阶段：政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

由此可以推断，中央必将继续加大稳增长力度。下一步的重点可能有三方面。

一是地产政策还可能进一步松动。税费标准的松动不会太远，甚至有可能放松首套房信贷。不过北京上海放开限购的可能性较低。

二是货币政策继续宽松。央行此前有“价”无“量”的操作导致降息后利率不降反升，高企的短期利率制约了长端利率的下行和金融对实体的支持，继续降准势在必行。从时点上看，4月份概率大。一是财政缴款、外占下滑需要对冲;二是城投债到期高峰临近;三是4月份是两会之后政策变动的高峰期，4月25日政治局会议之前可能提前行动。

三是基建投资继续加码。以“一带一路”为转折点，地方政府的消极怠工有望缓解，甚至可能掀起新一轮基建投资热潮。区域上，福建是核心，新疆、广西有可能成为关键区，陕西、江苏、甘肃、内蒙古、云南等为辐射区。项目上，基础设施的互联互通最为优先。预计通向东南亚的基础设施建设将率先启动，巴基斯坦瓜达尔港、斯里兰卡汉班托塔港等印度洋战略性港口或成为“一带一路”首批战略港口。