提起房地产业的龙头,人们很容易就想到四大上市房企“万(科)保(利)招(商)金(地)”,但近日这四大龙头房企密集出台的2014年半年报显示,“万保招金”的业绩正迅速分化,昔日的地产龙头之间,差距正逐步拉大。
与此同时,随着绿地集团、恒大集等几家大型房企的飞速发展,中国房地产业已经迎来了新的格局;更重要的是,从目前这些大型房企的布局来看,在不久的将来,房地产业或还会有更大的变局,甚至有望诞生万亿级的大型企业。
业绩持续分化、龙头房企市场占有率提升
今年上市房企半年报显示,“万保招金”中的万科保利地产招商地产金地集团，已经不在一个量级上了,并且出现了不同的发展趋势。
万科8月17日公布的半年报显示,2014年1—6月,公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%;这是万科历史上首次在上半年实现销售额突破1000亿元。保利地产8月26日公布,2014年上半年公司实现签约金额651.39亿元,同比增长2.35%。
相比而言,招商地产、金地集团等数据有些惨淡。8月19日,招商地产公布,2014年上半年累计实现签约销售面积121.82万平方米,同比减少10.47%;签约销售金额179.00亿元,同比减少10.35%,完成公司上半年200亿元销售目标的90%。金地集团则公布,2014年上半年实现销售面积131万平方米,销售金额170亿元,分别较上年同期下降13%和14%。
从销售额来看,万科已经是招商、金地的5倍以上;更重要的是,今年上半年万科、保利的销售额在增长,而招商、金地的销售额则出现了同比下降。房地产业半年销售额达到500亿元以上的第一阵营与销售额500亿元以下的阵营业绩在进一步分化。
在部分传统大房企增速放缓的局面下,另一些地产大鳄则迅速崛起。日前,绿地集团公布,2014年上半年实现业务经营收入1727亿元,其中作为主营业务的房地产实现预销售金额835亿元,预销售面积789万平方米,同比分别增长32%、16%。万达集团日前公布称,2014年上半年商业地产收入668.5亿元,完成全年目标的37%、上半年目标的103%,同比增长18%。8月26日,恒大集团发布2014年半年报称,上半年销售额为693.2亿元,同比增55.4%。
这种业绩分化的发展趋势不仅仅体现在龙头企业之间。日前,有机构数据显示,在整个房地产业,2014年上半年,销售额排名前10的房企销售金额占比从去年的14.6%上升至18.6%,增加了4个百分点;销售额排名前50的企业市场集中度连续上升,从2012上半年的27.7%增至2014年上半年的33.2%。比如,保利在半年报中指出,公司市场占有率达2.09%,较2013年提升0.55个百分点。
根据各大房企的2014年上半年业绩报告,房地产销售额有望今年突破1000亿元的大房企,其资产大都超过3000亿元,有的已经接近5000亿元。
万达集团公布,截至2014年6月30日,万达集团资产达到4600亿元,同比增长21%。上半年恒大集团总资产已增至4216.5亿元,同比增长53.6%。保利地产上半年的总资产达到3521亿元,比去年底增长12%。万科上半年总资产达到5017亿元,比去年底增长4.71%。
其中,恒大集团总资产增速迅猛,该集团2009年总资产为630.7亿元,2010年上半年总资产为794.2亿元,从2010年上半年到2014年上半年,仅仅4年的时间,恒大地产集团的总资产增长了4倍达4216.5亿元。如果按这一发展速度,5年内,恒大集团总资产或将能突破万亿元。
对于房地产公司的高成长性,绿地集团董事长张玉良向《中国经济周刊》表示,将近20年前他创立绿地之时,其资产只有2000万元,而20年后,绿地的资产规模已经高达3000亿元,20年时间绿地的总资产增长了1万多倍。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,随着商品房销售额的下降,市场容量在缩小,竞争在加剧,相对于中小房企,大型房企无论是融资,还是调整销售策略等多方面,均比小型房企有更大的优势和更大的回旋余地,因此,市场必然会出现分化,这背后,一些小型房企正逐步消失,而一些大型房企在开展扩张与并购。
龙头房企掀起世界第一大争夺战
目前来看,除了万科已经提前晋级房企千亿元销售额俱乐部,绿地、恒大、保利、万达等几家房地产企业今年也有望进入千亿俱乐部,但很显然,千亿俱乐部不是终点。
8月26日,恒大集团在香港举行的2014年中期业绩发布会现场,恒大集团董事局主席许家印宣布,恒大明年要跻身世界500强。
绿地集团同样对于前景有较大的期待。此前,绿地集团董事长张玉良在接受《中国经济周刊》记者专访时表示,2014年全年要实现4000亿元经营收入的目标,到2015年,绿地集团力争实现年经营收入5000亿元,跻身世界企业200强。
万达集团董事长王健林在2014年半年工作会议上放言,明年毫无疑问万达不动产就是世界最大不动产企业。
但要实现这些更大的目标,却并非易事。以恒大集团为例,2014年世界500强排行榜显示,500强中排在最后一名的企业为美国雷神公司,2013年其营业收入为237亿美元,约合1445亿元人民币,目前恒大集团上半年销售额为693.2亿元,尚不足1445亿元的半数。
而对于万达而言,要想成为目前世界最大的不动产企业,至少必须超过万科,而今年上半年万科的销售额比万达不动产多了300多亿元。
对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,土地储备的多少是衡量一个房地产企业可持续发展的关键指标,是判断一个房地产企业发展潜力的重要因素。
万达似乎深谙这一点。在2014年半年工作会议上,王健林表示:“上半年新增土地储备楼面面积1881.8万平方米,累计土地储备楼面面积9186.9万平方米。今年5、6月,全国行业排前20名的房地产企业都很少买地,上半年万达新增土地储备可能是全国最多的。”
恒大集团也宣布,截至2014年6月30日,其土地储备建筑面积达1.5亿平方米。
而据万科的半年报显示,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3?万平方米,这一土地储备面积不到万达的1/2,不到恒大的1/3。一位地产分析人士指出,从发展后劲来看,万达、恒大等积累更加深厚,未来房地产业的行业第一之争,势必将越演越烈。
