对开发商来说,降价的影响不仅是利润的下滑,还要预防“房闹”问题。实际上,预防“房闹”已经成为很多企业降价前必做的功课,甚至已经有机构举办专门课程,对开发商开展相关的培训。
逢降必闹。近年来的几次房价波动,都伴随着开发商与老业主之间的各种纠纷。为缓和这种矛盾,如今开发商也“学乖”了,比如以更隐晦的方式降价,降价后向老业主赠送优惠券,甚至通过改善装修、物业费减免等方式向老业主 “示好”。有开发商向《每日经济新闻》记者表示,不论采取哪种方式,“不退房”、“不补差价”是行业共同坚守的底线。
三轮房价调整都有“房闹”
新盘降价已不再是新闻。上海房地产研究院近期发布的报告称,今年1~8月,全国商品房成交均价同比下降0.7%,降幅较1~7月扩大0.1个百分点,其中住宅成交均价下降1.1%;9月上半月,20个典型城市新建商品住宅成交面积环比下跌约6%。报告称:房企希望在9月积极去库存,因此9月上半场的行情将决定房企是否会强化以价换量的策略。
记者在采访中了解到,上海一些位置较偏远的郊县如嘉定、松江等区域库存量较大,新楼盘降价情况最为常见。与此同时,今年7月开始,上海已经零星出现了老业主“维权”,要求补差价或退房等“房闹”现象。
一家大型房企高管告诉 《每日经济新闻》记者,2008年、2011年、2014年上海三轮市场波动中,都曾出现开发商主动降价现象。一般较大的开发商都采取较为灵活的价格策略,给出一定的降幅空间。但由于以往“房闹”干扰太大,如今开发商执行降价策略时高度谨慎,力求不“刺激”老业主。
据介绍,一般开发商常见的做法是,对新推出的房源实行差异化策略、降低装修标准或改变房屋结构,从而给出一个明确的降价理由。也有开发商向老业主派发优惠券,让老业主优先享受优惠。
需要说明的是,那些仅仅因为房价下跌就要求维权的业主,于情于理于法都是站不住脚的。上海房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者,在签订商品房买卖合同时,开发商唯一的承诺就是房屋质量问题,而价格这个变量,属于买卖双方交易前事先约定的,付款并接受了商品房,就代表交易事实存在,事后反悔既违反了《合同法》,也违背基本的买卖交易原则。
严跃进分析认为,“房闹”现象之所以经常出现,是因为很多购房者以按揭贷款的方式购房,在房价下跌的时候,感觉后续的还贷不划算了。但是,买卖本身是一个公开透明的过程,购房者应该为自己置业的决策自担风险。
另一方面,严跃进建议,房企在降价方面也应该谨慎,尽量回避一些公开的降价行为。比如可以提供一些理财计划,让购房者获得收益。其实这部分收益就是房子的降价额度,只是换了个方式,这样就不会引起太多的争议。
卫民不动产总经理蔡为民告诉《每日经济新闻》记者,万科近期设计了令人眼花缭乱的优惠政策,其实就是一种隐形的降价,避免直接降价引起激烈的反响。
如果未能防患于未然,一旦遇到老业主“维权”,开发商则应该积极应对,大事化小。蔡为民告诉记者,楼市遇冷的大气候下,开发商“跑路”、信托不能刚性对付、出现“房闹”、中介关店等现象时有出现。在签署购房合同时,开发商一定会有相关的约束性条款,且“一房一价”是常理,后期推出的房源价格高低都属正常现象,但由于很多人契约意识淡薄,老业主“维权”现象时有发生。
值得注意的是,以往两轮降价过程中,很多“房闹”事件出现后,随着时间推移,房价再度上涨,当市场价超过业主当时的购房价时,“维权”自然就不了了之。蔡为民认为,眼下这一轮房企降价潮一旦引发“房闹”,很难再寄望房价上涨消除矛盾,开发商不能抱此侥幸心理。
默认的“行业联盟”
“房闹”带来的最大问题在于,严重影响楼盘后续销售。前述房企高管告诉《每日经济新闻》记者,以往“房闹”频发的一个深层原因在于“粗放销售”。许多楼盘在销售过程中,销售人员向购房者承诺过高的收益,比如 “现在已经是最低点”,“未来只涨不跌”之类的说辞。当市场出现波动时,当初销售人员的承诺就成为“把柄”。因此,房企应该从销售环节就开始预防“房闹”,不承诺做不到的事。此外,房屋的质量也非常重要,如果楼盘在出现“房闹”的同时出现了严重的质量问题,业主以此为理由要求赔偿或退款,开发商就会很被动。
当然,从另一个角度看,如果开发商前期行为并无瑕疵,一旦出现“房闹”,开发商让步的可能性微乎其微。“大型开发商一定会坚守不补偿现金的底线。”上述开发商十分确定地说,原因在于,一旦开了先例,就会引发其他项目的连锁反应,导致更多的“房闹”出现,甚至对同一区域其他开发商的项目产生影响,破坏整个行业的游戏规则。
据介绍,眼下因为降价出现“房闹”的主要是一些供应量比较集中的郊区尾盘。一些小开发商资金比较紧张,有时急于降价销售回笼资金,面对“房闹”时会有较大让步,而资金相对充裕的大开发商在面对“房闹”时,只会在园林景观、装修物业等方面做一些微小让步。
“‘房闹’问题通常都是通过漫长的沟通、说服、谈判慢慢解决的,开发商需要敞开心扉,表明诚意和底线。”上述房企高管透露,有时出现一些极端的业主,开发商会建议他们诉诸法律,而在法律层面,仅仅因为房价下跌而“维权”通常是得不到支持的。
