房地产市场出现回暖迹象 趋势确立仍需观察

　　在政策组合拳刺激下,当前我国房地产市场出现较为显著回暖迹象。据国家统计局数据,今年1月至4月全国商品房销售面积同比降幅较一季度收窄4.4个百分点;4月份全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市也明显增多,持平和下降的城市个数均有所减少。尽管如此,考虑到当前房地产政策刺激作用的基本面已发生变化,楼市新政存在结构化传导效应,以及市场投资性住宅需求尚未实质性启动,确立楼市回暖趋势仍需密切观察。

　　房地产政策刺激作用的基本面已发生重大变化。过去,我国房地产市场整体供不应求,即使国家采取多种限制措施,依然无法阻挡市场需求的集中快速释放。现在,绝大多数城镇住宅供求关系已基本平衡,甚至还出现供过于求情况,住宅库存压力总体较大,政策刺激能否有效激发住宅市场需求释放存在不确定性,还要继续观察。值得注意的是,随着我国住宅需求收入中枢下移,中低收入人群和夹心层构成潜在需求群体,市场有效购买能力呈下降趋势。当前部分城市住宅价格环比上涨,虽有助于刺激改善性住宅需求和刚性住宅需求加快入市,但考虑到市场需求总量已基本稳定,需求集中超前释放,后续需求必然萎缩,加上价格上涨对需求的抑制作用,不可避免影响政策刺激效果。

　　楼市新政存在结构化传导效应。楼市新政核心是营业税免征期限缩短和二套房首付比例下降,对二手住宅交易有显著助推作用。“3.30楼市新政”发布后,各地二手住宅成交明显回升。2015年4月,广州市中心六区二手住宅交易由市场中介促成的新增放盘面积和签约面积环比分别飙升106.75%和88.14%;成都二手住房成交环比增长33%;温州市区二手住宅交易量环比上涨超过50%。但新政对新建商品住宅交易的刺激作用弱于二手房。据报道,4月份北京二手住宅网签达17191套,创出近25个月以来新高。而同期北京市新建住宅成交平稳,纯新建商品住宅成交仍同比下降12%。而新建商品住宅交易均价环比上涨更多是过去购地成本偏高所致。

　　投资性住宅需求尚未实质性启动。不管承认与否,住宅市场人气凝聚离不开投资性住宅需求的积极广泛参与。在当前股票市场交投极为活跃情况下,住宅投资性需求难以实质性启动,反而还利用二手住宅交易政策优惠环境进行高位套现,“卖房炒股”情况比比皆是。与股票资产相比,住宅不动产流动性程度较低,且未来价格涨幅空间狭小,还要承担丧失其他投资获益的机会成本,也在一定程度上影响投资性住宅需求的恢复。虽然从5月11日起人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点,对业已出现回暖迹象的楼市形成一定支撑,但市场实际利率仍在高位运行,住宅不动产定价条件改善状况还需进一步观察。

　　本轮房地产刺激政策旨在稳定住房消费,核心是鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市,进而带动相关产业发展,为宏观经济稳增长予以有效缓冲。房地产市场相关主体应珍惜来之不易的楼市回暖良机,加快住宅去库存化进程,而不是故意渲染“涨价”噱头来刺激需求入市。对于楼市未来演化趋势,既不能否认市场向好态势,也不宜盲目乐观,以免经济行为决策失当,增加新的问题与风险。