今年以来，房地产市场进入下行通道，销售的冲击加上资金的压力，以致行业两极分化越来越明显。

　　国际评级机构标普在6月9日的在线研讨会上表示，年初至今中国房地产出现销售疲弱，预期销售将会在年中回升。标普指出，去年内地楼价升幅较大，预期是不可持续的，故料今年国内房地产平均售价下跌5%，从而带动销量回升，预期全年销量增长10%。

　　对于今年上半年以来出现的降价潮会不会延续的问题，标普资深董事符蓓于会议中称，价格会有一定下调空间。她预计，二季度房企会通过明显调整推货量来提振销售，加快现金回流。

　　行业分化加速 

　　据标普发布的报告显示，今年以来全国范围内的销售量与去年同期较高的基数相比已经变弱，平均售价也开始下跌。不过大部分获评级的开发商2014年初的现金余额水准较高，因此它们今年以来的降价幅度不大。

　　符蓓表示，2013年大多数房地产公司的销售非常强劲，开发商对今年设定的目标平均比2013年的实际销售额提高20%。尽管今年上半年销售较淡，但总体上还是可以接受。

　　她预计，随着房地产行业政策和信贷政策的有所放松，大量的新推盘入市和自住型需求可能将在今年下半年推动销售量有所复苏。

　　符蓓在研讨会上还提到，由于部分地区房地产市场存在大量库存，压低了房地产的整体价格。而由于销售和融资状况将会比此前强劲的水准弱化，房地产商和各城市市场的两极分化速度将在今年加快。

　　不过标普相信，其评级的大多数开发商有能力和资源抵御市场状况艰难带来的冲击。但很多未获评级的小型开发商将受到最大的冲击，因为它们的销售和财务实力明显弱于实力更为强劲的竞争对手。

　　因此，标普认为小型开发商（特别是未评级企业）的销售和财务前景可能不佳，部分企业可能出现违约或被收购。

　　符蓓指出，尽管经营状况和融资环境的挑战性高于2013年，但大型开发商拥有的资源足以令其抵御市场回调的影响和对行业进行整合。“由于国内存在政策因素，行业风险仍然较高，开发商的两极分化步伐将加快。”

　　对于房地产行业出现的拐点，符蓓则从整个行业的利润率来看待这个问题。她认为，未来几年，房价会持续受到市场和政策等的影响，维持温和。但是由于土地成本增速超过售价增速，利润率下降将成为该行业的结构性趋势。

　　房企融资风险较高 

　　其实，房企除了销售疲弱，于资本市场的表现也有所减缓。

　　对此符蓓表示，融资环境的确会有所放缓，从今年上半年境外的融资量来看，还是比较合理的。

　　据统计，今年上半年境外融资额大约是110亿美金，而2013年境外融资额是200亿美金。

　　但是，银行和债券融资将限于大型开发商和更具市场知名度的企业，小型开发商可能将依赖于影子银行，符蓓指出。

　　而信托贷款将保持快速增长，但监管机构有意予以限制，影子银行产品的成本和可获得性会快速削弱，从而威胁流动性状况。因此，今年最大风险在于按揭货款发放的收紧及资金释放延迟。

　　标普预计，未来债券市场可能仍对历史情况较好的获评级开发商开放，债券发行步伐将有所放缓。

　　尽管如此，符蓓认为境外融资票面利率将在2014年整体上升，与境内借款相比仍具吸引力。“销售复苏最为亟需的支持因素是按揭贷款的增加，销售疲弱的开发商在2015年面临再融资风险较高。”

　　事实上，除了债券融资，信托贷款的快速增长表明信托已成为国内房企融资非常重要的渠道。但是，符蓓并不看好信托融资，她认为信托融资成本比前几年要高很多，并且是存在上升的态势和压力的。

　　不过，从政策大环境来看，决策管理层已对金融方面有所放松。

　　6月6日，银监会副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，要大力支持首套居民住房按揭贷款，同时抑制投资和投机需求。同时，银监会也关注开发商的资本、现金流和财务状况，防止出现资金链断裂，发生金融风险。

　　符蓓认为，这是政策放松的明显信号，未来限价的放松都是有可能发生的。

　　值得一提的是，在标普的报告中，过去的一个季度内，标普将两家公司评级下调。其中，花样年由BB-负面调至BB-稳定，恒大地产由BB-负面调整为BB负面信用观察名单。

　　对此，标普表示，那些更为激进的以债务融资支持扩张或执行能力较弱的企业将面临评级下调风险。（据观点地产网）