【洞见】一线城市楼市不可能走出独立行情

　　据中国指数研究院发布数据，2015年7月，全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.54%，已连续3个月上涨。其中,一线城市楼市量涨价升,深圳房价环比涨幅高达9.73%，同比涨幅也达到了25.24%，连续数月领涨全国；北京住宅市场成交也呈现火热景象。尽管如此，需要高度关注一线城市楼市预期变化。 

　　住宅交易结构变化反映出市场预期重大变化。过去十多年房价持续较快上涨过程中，新建商品住宅交易量远远超过二手住宅交易量。但本轮楼市成交回暖，二手住宅交易量反超新建商品住宅。2015年7月，北京二手住宅成交套数为21473套，环比上升15.6%，同比上升166.4%，达到限购政策出台以来的最高；同期，北京新建商品住宅成交1.3万余套，其中，纯商品住宅7440套。深圳、上海等地也出现二手住宅交易量显著上升的情况。这些情况表明，住宅市场预期已经发生巨大变化，更多二手住宅业主倾向于在市场变现，而不是“持房待涨”。特别是最近一段时间，股市出现巨幅调整，股市财富效应消失将会制约楼市需求释放。政策刺激效应也会衰减，当前北京住宅交易量上升与北京市政府部分部门迁往通州有着密切的关系，但其持续性仍有待观察。经过十多年持续较快发展，楼市供求双方趋向理性，即使当前一线城市房价出现环比上涨，也没有可能再现过去疯狂买房状况。2015年上半年，北京市住宅新开工面积为559.8万平方米，下降17.8%，表明房地产开发企业对市场前景也并不乐观。 

　　尾部需求尚不支撑一线城市楼市稳定增长。统计学中，正态曲线中间的突起部分叫“头”，两边相对平缓的部分叫“尾”。一线城市住宅产权分布函数并不是典型的正态分布，但也呈现大致“中间高”和“两边低”的特征。中等偏高收入人群拥有房产数多且较集中，而高等收入人群主要资产并非以房产表现；中低收入人群收入有限，拥有房产率低。对当前一线城市楼市而言，真正具备市场驱动的是尾部需求，即中低收入人群的住宅需求。而高收入人群住宅投资意愿较弱，总体增长潜力不大。在中央及地方稳定住房消费政策的刺激下，一线城市楼市需求释放主要集中在中低收入人群的刚性需求和中等收入人群的改善性需求。但也应该看到，中等收入人群改善性需求整体有限，本身就拥有多套住房；而中低收入人群对房价高度敏感，实际购买能力非常有限。这实际上表明一线城市楼市尾部需求不足以支撑住宅市场稳定增长。处于正态分布中间的那部分人群，虽然住宅成为贮藏财富的主要方式，但客观上也存在住宅不动产流动性变现难题。这一点，很多人都没有真正意识到。此外，“互联网+”行动深入发展，将对住宅产业产生颠覆性影响，一线城市楼市区位优势可能会不再那么明显。 

　　尽管一线城市楼市住宅价格回升较为明显，住宅市场有关各方还需要对市场运行趋势有着理性观察。基于住宅市场力量的房地产周期调整，虽然在政策刺激下改变了运行轨迹，但依然无法改变住宅市场运行的趋势。从根本上分析，一线楼市房地产市场虽然有区位优势，但绝不可能持续走出独立行情。