中房报记者 李栋 北京报道
仍没有人接盘。
“挂牌之后实际咨询的人并不多。”北京产权交易所郭女士表示，北京城建的转让行为是预挂牌，现在挂牌已经过期，并未完成转让。
郭女士口中的北京城建养老项目是北京曜阳国际老年公寓，它在北京密云。4月底，中国房地产报记者来到了北京曜阳国际老年公寓，项目比较冷清。一位值班保安告诉中国房地产报记者，目前公寓正在装修，不方便接待。“一切等到6月份之后再说。”北京曜阳国际老年公寓有着显赫的背景，它是由中国红十字基金会（以下简称“红基会”）与北京城建集团有限责任公司（以下简称“北京城建”）合作打造，是红基会养老公寓的旗舰项目。
但这一明星项目却被3次挂牌转让，最后都无疾而终。
令人疑惑的是，红基会、北京城建为何转让被房地产行业视为新蓝海的养老项目，况且这一转让还是建立在红基会仍在推进养老项目落地的背景之下。
对于转让，外界解读为北京曜阳国际老年公寓不盈利；亦有声音质疑这一养老项目在操作过程中有国有资产流失之嫌。对于这些疑问，红基会、北京城建则三缄其口。
不过，它的屡次流产，多少印证了国内养老产业脆弱的商业态势。
明星项目
北京产权交易所的挂牌信息显示，截至2013年12月31日，北京长青国际老年公寓有限公司总资产为52576万元，总负债为68546万元，净资产为-15970万元；营业收入347万元，净利润-4926万元。这一项目总投资为4.5亿元。
2004年，红基会启动了曜阳国际老年公寓项目，并制定了《曜阳养老事业发展纲要》，称要探索出一条符合中国国情的公益性和产业化相结合的新型养老模式。
2005年6月，红基会与北京城建集团牵手成立了北京长青国际老年公寓有限公司。其中，北京城建集团出资2400万元，占股80%；红基会北京拔萃双语学校出资599.9万元，占股20%。北京拔萃双语学校是红基会事业发展中心主办的集小学、初中、高中和国际部于一体的现代化、国际化寄宿制学校。
此前，曜阳国际老年公寓的法定代表人为时任红基会副秘书长的江丹。2010年11月30日，因外界质疑红基会以养老名义开发地产项目，江丹不再任法定代表人，这一职位由北京城建置地总经理蔡强担任，江丹变为副董事长。
一知情人士向中国房地产报透露，红基会并未实际缴纳投资资金，20%的股份实为北京城建给红基会的干股。在红基会的运作下，北京城建以较低成本获得了该块用地。
北京市国土局成交文件显示，2007年6月，长青老年公寓公司以9097万元的底价拿下了这一挂牌的206亩居住用地，规划建筑面积约8万平方米，容积率为0.6，楼面地价约1100元/平方米。在北京城建的运作下，这一块土地变成了拥有425套高档养老公寓的项目。
值得玩味的转让
2007年11月，北京曜阳国际老年公寓奠基，江丹在奠基仪式上表示：“北京曜阳国际老年公寓是中国红十字基金会继在扬州、杭州之后兴建的第三所老年公寓，是由中国红十字基金联合北京城建集团实施的一个不以营利为目的的社会公益项目。”但项目并未像江丹所讲的那样按照公益项目的方向走下去。直到2010年6月，北京曜阳国际老年公寓才竣工。北京城建当时曾打算将一半的老年公寓出售，价格在1.5万元/平方米左右。
这一价格已经超越同在密云区域的北京新景房地产开发有限公司开发的新景别墅和北京明日房地产开发有限公司开发的柏林山水等别墅项目，上述别墅项目当时均价仅为11000元/平方米。
由于土地出让规定只能用于老年公寓，产权不能分割，出售最终没有进行下去。北京曜阳老年国际公寓曾试图以“以租代售”的形式回笼资金，2010年至2011年上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与部分客户达成租赁协议，租赁最长可达70年。
2010年，张大爷以140万元的价格租赁了一套70年使用权的房屋，此外不再需要交纳任何费用。像他这样的老人，大概有20多个，这个数字也是目前曜阳国际老年公寓的入住人数。
2010年，曜阳国际因为涉嫌免费拿地从事房地产开发而被质疑后，销售被迫叫停。2011年7月，郭美美炫富事件让红基会主管单位中国红十字会坠入前所未有的信任危机。事件持续发酵的同时，2010年11月30日，北京长青国际老年公寓有限公司的法定代表人由江丹变更为北京城建置地总经理蔡强。
此后，北京城建将425套公寓采用“会员保证金+租金”方式经营，具体为缴纳3万~10万元不等的保证金后，即可以以每月4000元~6600元不等的价格租下公寓，租期最短为3个月。
但这也没有令项目的经营业绩有多大的提升。
糟糕的运营使得曜阳国际老年公寓连年亏损。2014年，北京城建分别在3月6日、4月9日和11月24日3次预挂牌转让北京长青国际老年公寓有限公司80%股权及6.5亿元债权，作价6.5亿元。
“没有可行的盈利模式，又很难赚钱，没有人接盘很正常。”中国健康养老联盟秘书长蒋洪卫表示。
不过，一个值得玩味的消息是，红基会在转手这一项目的同时，也在对外落地新的养老项目，除已经开业运营多年的扬州和杭州项目外，济南曜阳老年国际公寓于2014年3月开业，福州、五指山项目也已开工建设。红基会《曜阳养老事业发展纲要》显示，计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。
今年，北京曜阳老年国际公寓没有继续挂牌，有消息称北京市201个区县局级单位已全部纳入北京市委巡视名单，“6月份巡视组就会巡视北京城建集团，一切都要等到6月份后吧。”一位接近北京城建的人士表示。
